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Preguntas
con sus respuestas mas frecuentes
sobre las
Comunidades de Propietarios.
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4.-
Es necesaria todavía, la
unanimidad para adoptar los acuerdos más importantes en Junta de Propietarios?
6.- La nueva Ley, ¿supone un incremento de las cuotas de comunidad que pago?
7.- ¿Que puede hacer la Junta de Propietarios cuando alguno de los comuneros no paga sus cuotas?
9.- Si soy elegido Presidente de la Comunidad, ¿puedo negarme a desempeñar el cargo?
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13.- Buzones de Correo ¿ quien corre con el gasto por una rotura vandálica ?.
14.- ¿Cuántos votos tiene un propietario de varias propiedades en la Junta de comunidad?
15,. ¿Los elementos privativos deben tener salida directa a elementos comunes o vía publica?.
16.- En una segregación de locales es necesario un acuerdo unánime de la Comunidad.
16a.- Legalización del libro de actas para el garaje.
17.- Que es necesario para fijar nuevas cuotas.
18.- La desvinculación de un elemento o zona común requiere la unanimidad.
19.- Constitución de una Sub-comuniadad.
21.- ¿Qué es la Comunidad de Propietarios?
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22.- ¿Qué es la cuota de participación en la Comunidad?
23.- ¿Tengo que pagar las cuotas pendientes de la Comunidad?
24.- Instalación de persianas en el exterior edificio para evitar el sol tan fuerte.
25.- Obligación al pago de cuotas extraordinarias:
27.- ¿Quien lo elige al presidente de la Comunidad?
28.- ¿Que duración tiene su nombramiento?
29.- ¿El Presidente elegido puede dejar el cargo?
30.- ¿Un inquilino pede ser Presidente?
31.- ¿Quien puede desempeñar el cargo de Administrador y Secretario?
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33.- ¿Como se formalizan los estatutos?
35.- Si existen los estatutos y se desea una modificación, ¿que se hace?
36.- ¿Es obligatorio esta inscripción de los estatuto en el registro de la propiedad?
37.- ¿Que es un elemento común?
38.- ¿Son elementos comunes los tabiques de separación y el suelo-techo?
39.- ¿Es privativo el suelo del patio de luz, si solo se accede desde una sola propiedad?
40.- ¿Pueden los propietarios realizar obras en los elementos comunes?
41.- ¿Se pueden colocar carteles de publicidad?
42.- ¿Si un propietario hace una obra dentro de su propiedad necesita autorización de la Comunidad?
43.- Se hace una rampa en la entrada del edificio aprobado por todos los propietarios.
¿Quien debe hacer frente a este gasto?
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45.- Si se necesita la UNANIMIDAD para poder hacer el arreglo,
46.- Si se necesita la MAYORÍA,
49.- ¿Como se reclama una deuda a un moroso?
50.- Estatutos de Comunidad de propietarios
51.- Reglamentos de normas de régimen interior
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54.- En una finca de nueva construcción en la memoria de calidades incluye Antena parabólica colectiva para toda la Comunidad...
59.- Le pregunto esto porque la dirección electrónica que me indicó para la creación de estatutos, dice que ciertos gastos se pagan a parte iguales por los propietarios (limpieza, gastos de oficina, administrarción etc),
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60.-Próximamente se celebrara una Junta General en mi Comunidad de Propietarios. Uno de los asuntos a tratar será el cambio de los bajantes de desagüe ¿Qué votación es necesaria?.
61.- ¿Cómo debe notificarse a los propietarios la convocatoria a Junta de propietarios?
62.-
Si se instala en mi edificio un ascensor.
¿Debo pagar la obra de esta instalación?
63.-
Pueden asistir a una
Junta de propietarios todas las personas que figuran como propietarios
de una propiedad, dado que somos sociedad limitada y somos varios, o
solo una.
64.- ¿Puede un inquilino ejercer la presidencia de la Comunidad?
65.-
¿Es obligatorio el envió del acta de la Junta de copropietarios?
66.-
Si no estoy conforme con lo acordado de la
mayoría ¿qué puedo hacer?
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67.-
¿Tiene derecho un local comercial a poner una
antena de televisión en el edificio?
68.-
Mi comunidad contrato
un servicio de vigilancia, no están recogidos en los estatutos. ¿tengo
que pagarlo?
69.- Tengo goteras en una habitación de mi casa, ¿Tiene la Comunidad la obligación de arreglármela?
72.- ¿Debo a una agencia inmobiliaria entregar una copia del acta?
73.- Es obligatorio poner un ascensor en un bloque donde hay personas con minusvalía.
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Respuesta
Este vecino sólo tiene derecho a un voto, aunque tenga varias propiedades.
14.- Veamos que nos dice el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetan a las siguientes normas:
1ª La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado,si lo hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2ª La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárselas siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
3ª Para la validez de los demás acuerdos bastara el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En segunda convocatoria ser n válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolver en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Conozcamos ahora una sentencia relacionada.
Tribunal Superior del 25 de mayo del año 1985.
Dos propietarios S (Se de todo un poco) y M (Me niego a todo), representan en los elementos comunes el 56% en la orden del día se dirigen las acciones judiciales autorizadas en Junta contra los referidos señores, la interpretación de la norma que se supone vulnera en casos como el que aquí es objeto de enjuiciamiento, en el sentido que para formar la mayoría no se compute el voto correspondiente a los copropietarios contra los que la pretensión ha de ejercitarse, es la mas racional, ya que la tesis contraria conduciría al absurdo de dejar totalmente indefensos a los copropietarios frente a la actuación de otros mayoritarios en relación a los elementos comunes...
El derecho contra las mayorías:
Articulo 16 regla 3ª L.P.H.
Cuando los propietarios que representen al menos la cuarta parte de las cuotas de participación estimaran gravemente perjudicial para ellos el acuerdo de mayoría, podrán acudir al Juez para que decida sobre la procedencia del mismo, la decisión del Juez será ejecutiva e inapelable.
Respuesta
15.- «La constitución del régimen de propiedad horizontal, en cuanto modo de división de una cosa común (cfr. arts. 396 C.c. y 3 LPH), exige que para el adecuado goce de las partes privativas no se precise el uso de otros elementos privativos. El legislador materializa esta exigencia de salida, bien directa a la vía pública, bien indirecta a un elemento común. Alega el Notario recurrente que puede constituirse el régimen cuando un elemento privativo tiene salida a la vía pública, mediante una servidumbre de paso por un predio colindante, y, aunque ello fuera cierto, en el presente supuesto no se constituye dicha servidumbre, por lo que no es preciso entrar en dicha cuestión».
Respuesta
16.- En un edificio en régimen de propiedad horizontal se dividen dos locales con
acuerdo unánime de los dueños de los pisos de varias escaleras, pero con la
oposición de los de una de ellas. Dice la Dirección: «El recurso no puede
estimarse. La alegación del recurrente de que se trata de distintas propiedades
horizontales, pues cada escalera funciona con sus propias juntas y órganos
corporativos, es algo cuya alegación es inocua en el estrecho campo del recurso
gubernativo, en donde, en todo caso, hay que atender a la configuración registral, de la cual deriva, mientras no se modifique, la existencia de una
sola comunidad».
La situación de hecho que motiva esta resolución es bastante frecuente:
funcionan comunidades de escaleras o de garajes que no están constituidas como
tales. La Dirección ha reconocido estas situaciones extrarregistrales a los
solos efectos de permitirles legalizar sus libros de actas en el Registro de la
Propiedad (ver R. 20.04.1999 y R. 29.11.1999 frente a una primera negativa en R.
15.11.1994); pero la inscripción de sus acuerdos rompería el tracto sucesivo,
entre otros muchos principios regístrales.
Respuesta
16a.-
«El Registrador deniega el diligenciado de un libro de actas correspondiente a acuerdos de los propietarios de un local garaje, ubicado en un determinado edificio dividido en régimen de propiedad horizontal porque en el título constitutivo no aparece creada la subcomunidad ni previsto estatutariamente un órgano colectivo especial para los intereses específicos del citado local [...] El defecto en este caso no puede ser confirmado. La configuración jurídica que el titular registral promotor del edificio ha otorgado al local destinado a garaje al venderlo por partes indivisas con atribución a cada una de ellas del uso y disfrute exclusivo de una determinada plaza con apertura de los correspondientes folios independientes, equivale a la creación de una subcomunidad.»Se plantea de nuevo la confrontación entre el primitivo criterio de la propia Dirección en R. 15.11.94, de que es posible diligenciar un libro especial para subcomunidades dentro de una propiedad horizontal, pero para eso es preciso que esa propiedad separada se halle constituida a su vez en propiedad horizontal, o que se trate de una comunidad parcial de intereses con un órgano colectivo especial permanente; y el de la posterior R. 20.04.99, que implantó definitivamente el criterio contrario, más permisivo, pero menos seguro.
Respuesta
17.- Se trata de una escritura de modificación del régimen de propiedad horizontal mediante la fijación de nuevas cuotas de participación. El Registrador suspende la inscripción «porque en la certificación que se incorpora no se refleja la lista de asistentes a la junta general de la comunidad, con el fin de comprobar que el acuerdo fue adoptado por todos los propietarios que constan en las respectivas inscripciones de los departamentos independientes»; además, en la certificación que sirve de base a la escritura «se expresa que el acuerdo de modificación de los coeficientes se adoptó por unanimidad en reunión de junta general extraordinaria, pero no se especifica si asistieron todos los propietarios». Para la Dirección, la exigencia del Registrador sólo tendría justificación si la modificación de estatutos no fuese un acto comunitario, sino «un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el consentimiento individualizado de todos los propietarios, que habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3 y 8 LPH, cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente)»; pero es que el Registrador parte de la base de que se trata de un acto de junta. Por otra parte, «sobre la objeción puesta de relieve en el informe del Registrador, en el sentido de que la redacción de la certificación incorporada a la escritura calificada no permite saber si la unanimidad a la que se refiere es la de asistentes o la unanimidad absoluta de todos los propietarios del edificio, no puede tampoco decidirse por no haber sido invocada en la nota de calificación ni posteriormente notificada al recurrente con posibilidad de ampliar el recurso a tal objeción (cfr. la R. 13.04.1999)».
Respuesta
18.- «Se presenta en el Registro escritura por la que todos los propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal modifican el régimen convirtiendo un elemento común en privativo y vendiendo éste a una tercera persona. Comparecen todos los propietarios presentes o representados, excepto uno de ellos, respecto del cual no se acredita la representación, haciendo el Notario la correspondiente advertencia [...] el recurso no puede prosperar. Toda representación en el Registro debe ser acreditada con la correspondiente documentación pública (cfr. artículo 3 LH), y el resto de los argumentos respecto a la posesión pacífica de la recurrente, que son cuestiones de hecho que escapan a la calificación registral, que viene limitada por los medios a que se refiere el artículo 18 LH.»
Respuesta
19.-
Se trata de una
división de local (permitida en los estatutos) en varios otros que se destinan a
trasteros, con establecimiento de una zona común a todos ellos, y la
constitución de una subcomunidad de sus propietarios, dentro de la comunidad
general del edificio. La Dirección hace interesantes afirmaciones:
La exigencia de certificación técnica para la inscripción de la obra nueva (art.
22 L. 6/13.04.1998 y arts. 46.3 y 47.1 RD. 1093/04.07.1997) no puede extenderse
a «realización de obras de redistribución interior de edificios ya inscritos, en
que lo que se inscribe no es una obra nueva sino la modificación de entidades
hipotecarias, salvo los supuestos excepcionales a que se refiere el art. 53 del
Real Decreto citado, entre los que no está el caso ahora contemplado».
Respecto al cambio de destino del local en el que se forman varios trasteros,
reitera la doctrina (R. 12.12.1986, R. 20.02.1989 y R. 23.02.1998) de que
«tratándose de elementos privativos en régimen de propiedad horizontal ha de ser
regla la libertad de goce siempre que sea adecuado a la naturaleza del objeto y
no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la
propiedad horizontal que, si bien puede restringir aquél, en cuanto limitación
dominical habrá de ser objeto de interpretación estricta, de suerte que precisa
una formulación clara y precisa».
«Ningún obstáculo existe para admitir la subdivisión de un concreto local en
otros varios que integran entre sí una subcomunidad, con su particular régimen
jurídico, incluso aunque una parte de aquél permanezca en comunidad, como
elemento anejo aparte de tales locales por el que tienen su acceso en proporción
a la cuota que en tal subcomunidad se les asigna. Ante supuestos similares las
R. 20.02.1989, R. 09.04.1991 y R. 19.06.2001 admitieron la creación de
subcomunidades dentro de un concreto elemento privativo en propiedad horizontal,
conservando éste su objetividad jurídica como elemento independiente dentro de
la total propiedad horizontal y sin modificación de la composición personal de
la junta de propietarios».
Respuesta
20.-
Mi comunidad de propietarios adquirió hace más
de veinte años un local a la constructora que hizo el edificio, adquiriéndolo
como tal comunidad de propietarios en un documento privado que se elevó a
escritura pública y que nunca se llevó al Registro de la Propiedad o al menos,
no aparece registrada actualmente, según hemos podido comprobar recientemente.
Ahora se nos plantea la opción de poder vender dicho local que ha servido
durante todos estos años de carbonera, pero no está inscrita en el Registro y
tengo entendido que la comunidad de propietarios como tal no puede realizar
compras para sí al carecer de personalidad jurídica, y que la compra tendría que
haber sido realizada por los propietarios, por ejemplo, como comunidad de
bienes.
¿Se puede inscribir este local en el Registro de la Propiedad? ¿Cómo podría
realizarse la venta ahora que se presenta la ocasión?
Como usted consigna en la consulta, la comunidad de propietarios carece de
personalidad jurídica para comprar bienes inmuebles, si bien está facultada para
vender aquellos elementos comunes que la propia comunidad, mediante conformidad
de todos los propietarios, reflejado en acuerdo unánime de la junta, proceda a
su desafectación como elemento común y autorice su venta, facultando al
presidente, como legal representante de la misma, para llevar a cabo la
transmisión, por el precio y forma de pago que se convenga.
En el acuerdo que determine su desafectación se procederá a describir el local,
a fin de que pase a formar una finca independiente, asignándole una cuota de
participación en la casa, que se deducirá de las cuotas de los propietarios.
No estimamos necesario inscribir la escritura de compra, que por otra parte no
sería inscribible a nombre de la comunidad salvo que apareciesen los nombres de
los entonces integrantes de la misma y no de la comunidad como tal compradora.
Respuesta
21.- Es el colectivo formado por todos los cotitulares de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal. Las Comunidades de Propietarios se rigen por el Código Civil, por la Ley de Propiedad Horizontal, y por la voluntad de los propietarios expresada en los estatutos y en las normas internas, siempre que no se opongan a lo establecido en la ley.
Los estatutos son el conjunto de normas que regulan el uso del edificio y cada uno de los pisos que lo integran, la distribución entre los propietarios de los gastos comunes, la administración y gobierno de la comunidad, y las normas sobre conservación y reparación del edificio.
El Reglamento de Régimen Interno es el conjunto de normas que pueden establecer los propietarios para regular la convivencia entre ellos y la utilización de los servicios comunes.
Respuesta
22.- Es una expresión numérica en centésimas que se refiere a cada una de las viviendas y locales que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Sirve para determinar la participación de cada uno de los pisos o locales en la propiedad de los elementos comunes, en la distribución de los gastos y beneficios, y en la distribución de votos para la adopción de acuerdos. La determinación de la cuota de participación de cada una de las viviendas y locales del edificio se hace teniendo en cuenta la superficie útil, la situación y el uso. Una vez establecida no puede cambiarse a menos que exista acuerdo unánime de todos los propietarios del edificio.
Respuesta
23.- El pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios corresponde al propietario de la vivienda. En caso de venta, ésta queda afectada al pago de las cuotas correspondientes a la última anualidad y a la parte vencida de la anualidad corriente. Esto quiere decir que si el anterior propietario no paga y carece de bienes para ser embargados, la Junta de Propietarios puede solicitar el embargo de la vivienda por el importe equivalente a las cuotas del último año y a las del año en curso.
Respuesta
24.- Vivimos en una comunidad de propietarios que se compone de 12 pisos de altura y donde hay dos viviendas por planta, que está orientada al oeste-noroeste. En verano y en primavera, a partir del mediodía, el sol da muy fuerte dentro de la casa, sobre todo en los pisos más altos nosotros vivimos en el séptimo. Quisiéramos saber qué procedimiento tenemos que seguir para poder colocar unas persianas del tipo que se ponen sin obras en el exterior de los cristales y que cierran herméticamente cuando se bajan. ¿Es necesario el permiso de toda la comunidad? ¿Basta con la mayoría? ¿Lo puede autorizar el presidente? ¿Es suficiente con una comunicación al administrador y al presidente de la comunidad?
Las ventanas que dan al exterior de las casas constituidas en régimen de
propiedad horizontal son elementos comunes, por estar expresamente incluidas en
el artículo 396 del Código Civil, que al relacionar los elementos comunes
menciona las fachadas, con los elementos exteriores de terrazas, balcones y
ventanas, incluyendo su imagen y configuración.
Siendo las ventanas mencionadas elementos comunes no pueden ser objeto de
alteración por la prohibición establecida en el artículo 7.1 de la Ley de
Propiedad Horizontal, a menos que se obtenga autorización de todos los demás
propietarios, expresada en acuerdo unánime de la junta, según previene el
artículo 17.1º de dicha Ley.
Debe tenerse en cuenta que según dispone el precepto legal últimamente citado,
se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la
junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por
los presentes no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las
funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por
cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Como solución práctica, sugerimos que se dirija por escrito al presidente de la
comunidad explicándole la situación y solicitando autorización para instalar las
persianas, señalando su absoluta necesidad para la habitabilidad de la vivienda
en verano.
Sobre la impugnación de este acuerdo en el juzgado se pueden considerar como fundamentos jurídicos que:
El artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal, que prohíbe cualquier alteración en la estructura o fábrica del inmueble, sin el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, lo que aquí es claro que no ha sucedido.
El artículo 397 del Código Civil, que igualmente prohíbe hacer alteraciones en la cosa común, incluso aunque haya ventaja para todos.
Podría ser preceptiva la condena en costas, incluso aunque se produzca allanamiento, toda vez que, en otro caso, sería un sistema fácil y abusivo esperar al proceso judicial para cumplir lo que antes le correspondía. Es claro que el demandado ha infringido la Ley y ni siquiera ha dado solución a la situación, a pesar de ser requerido previamente, por lo que entendemos existe temeridad y mala fe, conforme a lo dispuesto en el artículo 523-3 de la Ley Enjuiciamiento Civil.
Es aconsejable que la impugnación del acuerdo la realice un letrado para asegurar un éxito elevado otorgándole un poder general para pleitos, dado que se debe estudiar y analizar de forma profunda sobre este acuerdo para descartar que no es aplicable la obra realizada en amparo del :
Artículo 10º:
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la Autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolver lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de conservación a que se refiere el presente artículo estar afecto el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.
Se acoje objetivamente a la ley de propiedad horizontal en su articulo adoptado se puede aplicar si afecta a la seguridad del edificio y personas estas obras que se están ejecutando por acuerdo
¿Es posible que su malestar esté por algo mas que por este acuerdo?.
Podríamos realizarle muchas preguntas y obtendríamos una solución.
Valore de forma objetiva estas cuestiones:
Cuantas personas reales de la comunidad comparten su opinión.
Estar en contra de la mayoría de sus vecinos, merece la pena, aunque Vd. no tuviera que pagar la extra en base al artº 11, ello supondría no poder utilizar esta mejora, "miraría para otro sitio cada vez que pasara?"
Las molestias propias de un procedimiento judicial.
El coste económico que conlleva cualquier demanda.
Realice también una cita con su Administradora es la persona mas apropiada para aconsejarla a usted de forma eficaz y al resto de propietarios tanto legalmente como mediadora de convivencia entre ustedes.
Nuestra posición siempre es desaconsejar los procedimientos judiciales que por otra parte son largos costosos y molestos para todos.
Nuestra experiencia en este campo sobre desacuerdos es del 97 % de casos solucionados de forma satisfactoria, sin procedimientos judiciales.
Es por ello, que deseamos que esta respuesta breve le sea de ayuda e intente una vez más buscar una solución amistosa para unirse al porcentaje citado.
Respuesta
26.- Ley 24/1998 de 13 de Julio sobre Servicios Postales Universal y liberización de los servicios postales, la cual regula entre otros temas el reparto postal en casilla de buzones de correo para todas las propiedades que integra el edificio, no obstante, si la edificación es de reciente construcción estará en ley para los edificios anteriores, entendemos que no es obligatorio al no ser dispuesta la Ley con carácter retroactivo.
Respuesta
27.- La Junta de de Propietarios por mayoría.
Respuesta
28.- Un ejercicio que normalmente coincide con un año.
Respuesta
29.- Deberá alegar por que renuncia al cargo en Junta de propietarios y de ser aceptado se nombrara otro Presidente esta renuncia debe ser justificada sobradamente de lo contrario no podrá hacer y se tendrá que ser por laudo judicial en caso de que los propietarios no se pusieran de acuerdo.
Respuesta
30.- No. según el art. 12 de Ley de Propiedad Horizontal el Presidente debe ser elegido entre los propietarios del edificio.
Respuesta
31.- Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente. El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá.
Respuesta
32.- La Ley de Propiedad Horizontal permite a los propietarios el que establezcan una autorregulación concreta y específica a través de los Estatutos, los cuales tendrán para los propietarios la validez que la Ley, siempre y cuando esta nosea contraria.
Respuesta
33.- Los Estatutos se pueden incluir en la escritura de constitución de la Propiedad Horizontal, o bien en otro documento público para ser inscritos en el Registro de la Propiedad.
Respuesta
34.- Se deberán aprobar por unanimidad en Junta de Propietarios o en su defecto, por laudo judicial en aquellos casos en el caso que los propietarios no se pusieran de acuerdo. (art. 5 LPH).
Respuesta
35.- Se tendrá que aprobar por unanimidad la modificación en Junta e inscribirla en documento público e inscribirla en el Registro de la Propiedad.
Respuesta
36.- No es obligatorio, pero si se desea que terceras personas cumplan con los estatutos es imprescindible su inscripción.
Respuesta
37.- Por deducción son las partes del edificio que no son privativas ni de uso común.
Respuesta
38.- Sólo si el título constitutivo los considera así, en caso contrario, serán copropiedad de los dueños de los pisos colindantes.
Respuesta
39.- No, su dueño tiene derecho a su uso exclusivo, pero no es su propiedad, ya que es un elemento común, salvo, que en el título constitutivo expresamente se diga que es privativo, tienen el mismo tratamiento de elemento común las terrazas de los áticos los balcones y las galerías.
Respuesta
40.- En el caso solo de autorización unánime de los propietarios.
Respuesta
41.- Si, aceptó en la cubierta del edificio y por supuesto no afecte la estética del edificio considerablemente o lo prohíban los estatutos u ordenanzas municipales.
Respuesta
42.- No, pero deberá comunicárselo al Presidente para que compruebe que es cierto que no lo esta haciendo en zona común.
Respuesta
43.- El articulo 7 de la Ley de 30 de mayo de 1995, dice que las obras que el minusválido necesite y que suponga una alteración de la barrera arquitectónica para el libre acceso del exterior a su vivienda, serán por cuenta de la persona que las efectúe.
Respuesta
44.- a) Cuando se trate de una modificación o un arreglo necesario, cualquier propietario puede obligar a que se haga y TODOS DEBERÁN CONTRIBUIR ECONÓMICAMENTE AL MISMO.
b) Cuando la modificación o el arreglo no son necesarios las consecuencias son diferentes dependiendo de si se necesita la unanimidad o basta con obtener la mayoría de los votos a favor.
Respuesta
45.-
basta con que un propietario se oponga para no poder realizarlo, salvo que éste lo consienta, en cuyo caso se podría hacer la modificación pero no se le podrá obligar a pagar ni rehusar el beneficiarse de la mejora.
Respuesta
46.- una vez obtenida se podrá efectuar el arreglo; pero si el importe correspondiente a cada propietario es superior a una mensualidad, los disidentes podrán no pagar su parte. En cambio, si el importe es inferior a una mensualidad, todos los propietarios, disidentes o no, deberán pagar el arreglo.
Respuesta
47.- No. Cada propiedad contribuye con el gasto que le corresponda en función al presupuesto aprobado y su cuota de participación que figura en la escritura.
Respuesta
48.- El art. 9.5 de la LPH, establece que todos los propietarios que lo sean de vivienda o de local están obligados a contribuir a los gastos comunes de aquellos servicios independientemente de que los utilicen o no.
Será válido que en los Estatutos que rigen el funcionamiento de la Comunidad o bien en las escrituras, expresamente se diga que los propietarios de los locales no están obligados a contribuir a los gastos comunes de aquellos servicios que no utilicen.
Respuesta
49.- - La Junta de propietarios deberá convocar e incluir en el orden del día la referencia expresa de aprobación de la cuenta de liquidación del propietario moroso y aprobarlo por mayoría.
- Una vez aprobada por mayoría la deuda que corresponde al propietario, se ha de facultar al Presidente para que pueda ejercer las acciones judiciales oportunas. En el mismo acto, la Junta emitirá el correspondiente certificado aprobatorio del acuerdo tomado en donde se diga claramente la duda del propietario moroso.
- El certificado mencionado será título suficiente para solicitar del juez el embargo preventivo de todos los bienes del propietario.
Respuesta
50.- Modelo de estatutos Estándar
Respuesta
51.- Modelo de Normas de régimen interior Estándar
Respuesta
52.- 25.04.03 PEDRO GARCIA
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquella, detallando los cálculos que conducen a su determinación, y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Por tanto, su pregunta queda respondida al ser una reparación de ascensor no tiene obligación el arrendatario (inquilino) a participar en la misma, no es una mejora, solo se trata del mantenimiento o conservación en este caso del ascensor que están en las instalaciones del edificio.
Respuesta
Visite la siguiente dirección y encontrara la respuesta a su pregunta Acceso Vip-info
54.- 30.04.03 José Pérez Murcia
En una finca de nueva construcción la memoria de calidades incluye antena parabólica colectiva para toda la comunidad. el constructor me dice que somos los propietarios los que debemos de correr con los gastos de la bajada del cable a cada vivienda así como a la compra de un decodificador individual para poder visualizar las emisiones, ¿es eso cierto? ¿tiene la obligación de correr el con ese gasto? ¿hay alguna normativa que aclare este tema? gracias.
Respuesta
Efectivamente existe una normativa sobre la antenas colectiva que puede visitar aquí el REAL DECRETO-LEY 1/ 1998, de febrero, sobre Infraestructuras Comunes en Los edificios para el Acceso a los Servicios de Telecomunicación. (ICAST) en su art. 3 dice lo siguiente:
Artículo 3. Instalación obligatoria de las infraestructuras reguladas en este Real Decreto-ley en edificios de nueva Construcción.
1. A partir de la fecha de entrada en vigor del presente Real Decreto- ley, no se concederá autorización para la construcción o rehabilitación integral de ningún edificio de los referidos artículos en el artículo 2, si al correspondiente proyecto arquitectónico no se une el que prevea la instalación de una infraestructura común propia. Esta infraestructura deberá reunir las condiciones técnicas adecuadas para cumplir, al menos las funciones indicadas en el artículo 1.2 de este Real Decreto-ley, sin perjuicio de lo que se determine en las normas que, en cada momento, se dicten en su desarrollo.
2. Toda edificación comprendida en el ámbito de aplicación de éste Real Decreto-ley y que haya sido concluida después de transcurridos ocho meses desde su entrada en vigor deberá contar con las infraestructuras comunes de acceso a servicios de telecomunicación indicadas el artículo 1.2, sujetándose a las previsiones establecidas en éste.
3. Los gasto necesarios para la instalación de las infraestructuras que este Real decreto ley regula deberán estar incluidos en el coste total de la construcción.
La ley define la captación la adaptación dé las señales de radio-difusión sonora y televisión terrenal, y su distribución hasta puntos de conexión situados en las distintas vivienda o locales del edificio, y la distribución de las señales de televisión y radiodifusión sonora por satélite hasta los citados puntos de conexión. Las señales de radiodifusión sonora y de televisión terrenal susceptibles de ser captadas, adaptadas y distribuidas, serán las difundidas, dentro del ámbito territorial correspondiente, por las, entidades habilitadas.
Es por ello, que además de estar incluida en la memoria de calidades que por otra parte es obligatorio, deberá citar al constructor esta Ley y el derecho a tener conexión de la antena colectiva digital básica.
Respuesta
Si las plazas de garaje están ubicadas formando parte integra del edificio, (bajo el mismo o entreplantas) nunca fuera del edf. formando un modulo independiente de construcción, en este caso utilmo no, pero si forma parte integra deberán del edificio deberá contribuir con su cuota correspondiente de participación (coeficiente).
56.- ¿se puede negar el resto de propietarios a la derrama segunda?
Respuesta
Las mejoras en el edificio se pueden negar a contribuir con el gasto pero también no podrá hacer uso del mismo.
Mantenimiento y Conservación Azotea impermeabilización, no puede negarse... basta con tener mayoría en la votación realizada. 50% asistentes y representados + 1%
Posteriormente de no existir impugnación recibida el acta en el plazo y conforme Ley, no podrán negarse a esta cuota extraordinaria.
7.- La primera derrama mejoras de muros etc... quedo aceptada por todos los propietarios como puede ver tengo mis dudas, por que no sé si los acuerdos se realizan por mayoría o por las 3/5 partes.
Respuesta
Reparación azotea mayoría.
1. Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la Autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolver lo procedente la Junta de propietarios. También podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
4. Al pago de los gastos
derivados de la realización de las obras de conservación a que se
refiere el presente artículo estar afecto el piso o local en los
mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9
para los gastos generales.
58.- ¿Es cierto que todos los gastos que tenga la comunidad se tienen que pagar por coeficiente? la limpieza, la renovación de antena,los gastos de administración etc.
Respuesta
La Ley así lo prevé, pero no es la única forma, también puede ser por cuota lineal (cuota fija) dependerá en ambos casos lo que consideren los propietarios por unanimidad (todos) en la Junta de Constitución o posteriores.
59.-
Le pregunto esto porque la
dirección electrónica que me indicó para la creación de estatutos,
dice que ciertos gastos se pagan a parte iguales por los
propietarios (limpieza, gastos de oficina,
administrarción etc),
Respuesta
C omo le expusimos son estatutos Standard por lo estos se deben adaptar a cada tipo de Comunidad con asesoramiento de un profesional para su legalidad.
60.-Próximamente se celebrara una Junta General en mi Comunidad de Propietarios. Uno de los asuntos a tratar será el cambio de los bajantes de desagüe ¿Qué votación es necesaria?.
Respuesta
Se tendrá que diferenciar si las obras tienen carácter "de reparación o de conservación del edificio" o bien si se trata de "obras de mejora".
La Ley obliga a los
miembros de la Comunidad de Propietarios a realizar todas las obras que
sean necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del
edificio y de sus servicios, de modo que el edificio deberá reunir en
todo momento las condiciones de estanqueidad, estructurales, de
habitabilidad y seguridad. Éstas son las obras "de reparación o
conservación del edificio" y basta el acuerdo mayoritario de los
vecinos que a su vez representen la mayoría de las cuotas de
participación para su ejecución. Los gastos que se generen para
atender a este tipo de obras de reparación y conservación irán a cargo
de cada uno de los propietarios en proporción a su cuota de
participación en la comunidad de propietarios. El pago de estas obras
es obligado para todos los vecinos, de modo incluso que la Ley prevé
la posibilidad de afectar el piso del propietario moroso para responder
del pago de la cantidad que le corresponda por esas obras necesarias.
Las "obras de mejora" en cambio, son aquellas que tienen por
objeto instalaciones o servicios que no son requeridos ni indispensables
para la adecuada conservación, habitabilidad y seguridad del edificio.
Son por ejemplo, aquellas obras que consisten en cambiar la decoración
de la portería, en colocar sistemas de energía solar, una antena
parabólica etc. El propietario que no estuviera de acuerdo y así lo
hiciera constar en el acta de la Junta no resultará obligado al pago de
este tipo de obras siempre y cuando éste supere el importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes. Si posteriormente éste
quisiera participar de las ventajas de la innovación deberá satisfacer a
la comunidad su cuota de participación en los gastos de ejecución de la
obra y mantenimiento actualizados aplicando el correspondiente interés
legal.
El caso que nos expone sobre el cambio de los bajantes del desagüe del
edificio resulta claro que se trata de una obra necesaria o de
reparación, obra ésta que se acordará con el voto de la mayoría de los
vecinos que a su vez representen a la mayoría de las cuotas de
participación del total del edificio, y que en todo caso deberán ir a
cargo de todos los propietarios en proporción a sus respectivas cuotas
de participación.
61.- ¿Cómo debe notificarse a los propietarios la convocatoria a Junta de propietarios?
Respuesta
Según la Ley sobre Propiedad Horizontal en su artículo 9.1.h cita la forma en la que deben realizarse las comunicaciones a los co-propietarios de una comunidad de propietarios:
“Son obligaciones de cada propietario:
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad,
por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el
domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda
índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se
tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local
perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las
entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible
practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá
realizada mediante colocación de la comunicación correspondiente en el
tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general
habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por
los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien
ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno
del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá
plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales”.
62.- Si se instala en mi edificio un ascensor.
¿Debo pagar la obra de esta instalación?
Respuesta
Conforme lo previsto en el artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal que establece que “el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación” y acaba señalando que “los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios”.
Por tanto, si tiene que pagarlo.
63.- Pueden asistir a una Junta de propietarios todas las personas que figuran como propietarios de una propiedad, dado que somos sociedad limitada y somos varios, o solo una.
Respuesta
El artículo 15 de la Ley sobre la Propiedad Horizontal establece al respecto, lo siguiente:
“1. La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes
propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en
las juntas. ”
Por ello, deberá autorizar a una persona.
64.- ¿Puede un inquilino ejercer la presidencia de la Comnidad?
Respuesta
El artículo 17.2 de la Ley sobre Propiedad Horizontal establece que “el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo ...”.
Ley no establece ninguna dato a los propietarios que no vivan en el edificio y que tengan propiedades alquiladas por tanto, deberán ejercer el cargo si fueran elegidos.
Se recuerda que el nombramiento de presidente es obligatorio, si bien el
propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes
siguiente a su elección alegando las razones que le asistan para ello.
El juez resolverá según criterios de equidad, confirmándole en el cargo
o bien designando a otro vecino.
65.-
¿Es obligatorio el envió del acta de la Junta de copropietarios?
Respuesta
Sí, conforme lo previsto en los artículos 19.3 y 20 de la Ley sobre
Propiedad Horizontal.
66.- Si no estoy conforme con lo acordado de la
mayoría ¿qué puedo hacer?
Respuesta
Si la Junta fue celebrada según lo previsto en Ley, deberá acatarlo y
respetarlo.
Las causas legalmente previstas para poder impugnar ante los Tribunales
un acuerdo de la Junta de Propietarios son las previstas en el artículo
18 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, que dice lo siguiente:
“1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables
ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la
legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de
propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no
tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de
derecho.
2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los
propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por
cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su
derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario
deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas
vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación
judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la
impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o
alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9
entre los propietarios.
3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo
por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios
a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.
Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la
comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el
artículo 9.
4. La impugnación de
los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez
así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del demandante oída
la comunidad de propietarios.”
67.- ¿Tiene
derecho un local comercial a poner una antena de televisión en el
edificio?
Respuesta
Según lo previsto en el artículo 17.2 de la Ley sobre Propiedad
Horizontal:
“La instalación de infraestructuras comunes de telecomunicación
regulados en el Real Decreto-ley, de 27 de febrero, o la adaptación de
los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o
privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las
infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros
energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que
representen, a si vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación
de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación
o mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren
votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con
posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de
telecomunicaciones o a los suministros energéticos, y ello requiera
aprovechar las infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las
preexistentes, podrá autorizárseles siempre que abonen el importe que
les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el
correspondiente interés legal.”
68.- Mi comunidad contrato
un servicio de vigilancia, no están recogidos en los estatutos. ¿tengo
que pagarlo?
Respuesta
Si, tiene que abonarlo el artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal dice así:
“El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”. Y acaba señalando que “los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios”.
69.- Tengo
goteras en una habitación de mi casa, ¿Tiene la Comunidad la obligación
de arreglármela?
Respuesta
La Ley sobre Propiedad Horizontal establece lo siguiente:
- Cada propietario está obligado a respetar las instalaciones de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
- Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
- Corresponde al administrador atender a la conservación de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes dando inmediata cuenta de ellas al presidente, o, en su caso a los propietarios.
- Corresponde a la Junta de propietarios aprobar los presupuestos y la
ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias
o extraordinarias, y ser informada de las medidas adoptadas por el
administrador de conformidad a lo que comentábamos en el anterior
párrafo.
- Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie
y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal
efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos
que pide sean tratados, al presidente, el cual los deberá incluir en el
orden del día de la siguiente Junta que se celebre.
Por ello, consideramos que SI, envié un escrito al Presidente de su Comunidad solicitando medidas urgentes para solucionar su problema.
70.- En mi Comunidad los propietarios se niegan en abonarme a un servicio de televisión satélite ¿puedo poner la antena parabólica, si ellos, no quieren?.
Respuesta
La regulación a su pregunta esta en el artículo 9.2 del Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación, la cual dice lo siguiente:
“Cuando el propietario de un piso o local, o, en su caso, un arrendatario, desee recibir la prestación de un servicio de telecomunicación al que pudiera accederse a través de una infraestructura determinada, deberá comunicarlo al presidente de la comunidad de propietarios o, en su caso, al propietario del edificio, antes de iniciar cualquier obra con dicha finalidad. El presidente de la comunidad de propietarios o el propietario deberán contestarle antes de quince días desde que la comunicación se produzca, aplicándose, según proceda, las siguientes reglas:
En caso de que exista ya en el edificio esa infraestructura o, antes de
que transcurran tres meses desde que la comunicación se produzca, se
fuese a adaptar la existente o a instalar una nueva con la finalidad de
permitir el acceso a los servicios en cuestión, no podrá llevarse a
acabo obra alguna por el copropietario o por el arrendatario.
En el supuesto de que no existiese la infraestructura, no fuese hábil para la prestación del servicio al que desean acceder el copropietario o el arrendatario o no se instalase una nueva ni se adaptase la preexistente en el referido plazo de tres meses, el comunicante podrá realizar la obra que le permita la recepción de los servicios de telecomunicaciones correspondientes”.
Entendemos que no pueden
negarle esa instalación que, de sólo disfrutarla Usted, deberá ir a su
cargo.
71.- Si en una Junta de Propietarios vote a favor de un acuerdo y al otro día reflexione y estoy ahora en contra. ¿Puedo hacerlo?
Respuesta
La Ley vigente de propiedad Horizontal no prevé esa posibilidad de “arrepentimiento” o de “marcha atrás”, en nuestro Derecho rige la “teoría de los actos propios” que viene a decir que “los actos realizados por una persona implican una actitud de modo que luego no podrá invalidarlos en perjuicio de tercero”.
El artículo 18 de la Ley sobre Propiedad Horizontal expone los supuestos en los que se podrán impugnar los acuerdos de la Junta de propietarios ante los Tribunales por ello, le decimos , Vd. no podría impugnar ese acuerdo porque:
De una parte, sólo podrán impugnar los acuerdos de la Junta, los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.
Y de otra parte, sólo serán impugnables ante los Tribunales los siguientes acuerdos: a) cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; b) cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; y c) cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Según lo expuesto, entendemos que deberá acatar y cumplir con ese acuerdo que adoptado por unanimidad, obliga a todos los vecinos.
En cualquier caso, si el acuerdo le fuera muy gravoso y considera Vd. que en su votación medio algún vicio del consentimiento (como error, coacción, miedo grave, etc), le aconsejamos lo consulte, con un con un abogado.
72.- ¿Debo a una agencia inmobiliaria entregar una copia del acta?
Respuesta
Deberá acreditarle la representación de la propiedad y tendrá que entregarle dicha copia del acta.
73.- Es obligatorio poner un ascensor en un bloque donde hay personas con minusvalía.
Respuesta
El artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal establece que “el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación”.
Por tanto, si en aquella
comunidad de propietarios se celebra una Junta de propietarios para
tratar el tema de la instalación del ascensor y se obtiene el resultado
que nos comenta (de 15 a favor y 7 en contra) entonces tendríamos a
favor a más de las 3/5 partes de los vecinos. Si esos vecinos que están
a favor de la instalación del ascensor a su vez representan las 3/5
partes de las cuotas de participación en el edificio, entonces el
acuerdo será válido y podrán instalar el ascensor.
Les recordamos que es importante acudir a las reuniones de la comunidad
de propietarios, puesto que a los no asistentes se les considerará a
favor de los acuerdos que se sometan a votación cuando versen sobre el
establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería,
conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general,
y sobre la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios
comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras
arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con
minusvalía.
Así, si un propietario no asiste a la reunión, sería como si votara a
favor del acuerdo si en el plazo de 30 días no manifiesta su oposición.
El citado artículo 17 de
la Ley sobre Propiedad Horizontal acaba señalando que “los acuerdos
válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a
todos los propietarios”, por lo que todos deberán participar en los
gastos que comporte el nuevo servicio de ascensor.
74.- En la Comunidad de propietarios existen muy frecuentemente robos en el Garaje ¿Qué responsabilidad debo reclamar al Presidente?
Respuesta
El presidente tiene las mismas responsabilidades que cualquier otro propietario en cuanto a la seguridad del edificio, la ley no atribuye al Presidente tareas o obligaciones específicas sobre la seguridad del edificio.
El Presidente ostenta la representación legal de la comunidad, pero entendemos que no está obligado a responsabilizarse de todo lo que ocurra en el edificio de vecinos.
75.- Una
comunidad con piscina con dos puertas (principal y secundaria).¿Puede el
presidente de la comunidad cerrar la principal y obligar a que todos los
comuneros que entren por la secundaria sin autorización
de estos?.
Respuesta
Pregunta de Cristina Gutiérrez 10.05.03
76.- El ascensor del edificio cuando se utiliza hace unos ruidos muy extraños, debe el Presidente tomar las medidas para revisarlo o cualquier propietario, pues creo que seria urgente ver que es lo que pasa.
Respuesta
Informe a la administración de su Comunidad sobre esta incidencia para que actué en consecuencia, el articulo 20 en su apartado C faculta a la administración para velar por el edificio.
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