16.- En un edificio en régimen de propiedad horizontal se dividen dos locales con acuerdo unánime de los dueños de los pisos de varias escaleras, pero con la oposición de los de una de ellas. Dice la Dirección: «El recurso no puede estimarse. La alegación del recurrente de que se trata de distintas propiedades horizontales, pues cada escalera funciona con sus propias juntas y órganos corporativos, es algo cuya alegación es inocua en el estrecho campo del recurso gubernativo, en donde, en todo caso, hay que atender a la configuración registral, de la cual deriva, mientras no se modifique, la existencia de una sola comunidad».

La situación de hecho que motiva esta resolución es bastante frecuente: funcionan comunidades de escaleras o de garajes que no están constituidas como tales. La Dirección ha reconocido estas situaciones extrarregistrales a los solos efectos de permitirles legalizar sus libros de actas en el Registro de la Propiedad (ver R. 20.04.1999 y R. 29.11.1999 frente a una primera negativa en R. 15.11.1994); pero la inscripción de sus acuerdos rompería el tracto sucesivo, entre otros muchos principios regístrales.

16a.- «El Registrador deniega el diligenciado de un libro de actas correspondiente a acuerdos de los propietarios de un local garaje, ubicado en un determinado edificio dividido en régimen de propiedad horizontal porque en el título constitutivo no aparece creada la subcomunidad ni previsto estatutariamente un órgano colectivo especial para los intereses específicos del citado local [...] El defecto en este caso no puede ser confirmado. La configuración jurídica que el titular registral promotor del edificio ha otorgado al local destinado a garaje al venderlo por partes indivisas con atribución a cada una de ellas del uso y disfrute exclusivo de una determinada plaza con apertura de los correspondientes folios independientes, equivale a la creación de una subcomunidad.»

Se plantea de nuevo la confrontación entre el primitivo criterio de la propia Dirección en R. 15.11.94, de que es posible diligenciar un libro especial para subcomunidades dentro de una propiedad horizontal, pero para eso es preciso que esa propiedad separada se halle constituida a su vez en propiedad horizontal, o que se trate de una comunidad parcial de intereses con un órgano colectivo especial permanente; y el de la posterior R. 20.04.99, que implantó definitivamente el criterio contrario, más permisivo, pero menos seguro.

Respuesta

17.- Se trata de una escritura de modificación del régimen de propiedad horizontal mediante la fijación de nuevas cuotas de participación. El Registrador suspende la inscripción «porque en la certificación que se incorpora no se refleja la lista de asistentes a la junta general de la comunidad, con el fin de comprobar que el acuerdo fue adoptado por todos los propietarios que constan en las respectivas inscripciones de los departamentos independientes»; además, en la certificación que sirve de base a la escritura «se expresa que el acuerdo de modificación de los coeficientes se adoptó por unanimidad en reunión de junta general extraordinaria, pero no se especifica si asistieron todos los propietarios». Para la Dirección, la exigencia del Registrador sólo tendría justificación si la modificación de estatutos no fuese un acto comunitario, sino «un acto que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requiere el consentimiento individualizado de todos los propietarios, que habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3 y 8 LPH, cfr., también, el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente)»; pero es que el Registrador parte de la base de que se trata de un acto de junta. Por otra parte, «sobre la objeción puesta de relieve en el informe del Registrador, en el sentido de que la redacción de la certificación incorporada a la escritura calificada no permite saber si la unanimidad a la que se refiere es la de asistentes o la unanimidad absoluta de todos los propietarios del edificio, no puede tampoco decidirse por no haber sido invocada en la nota de calificación ni posteriormente notificada al recurrente con posibilidad de ampliar el recurso a tal objeción (cfr. la R. 13.04.1999)».

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18.- «Se presenta en el Registro escritura por la que todos los propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal modifican el régimen convirtiendo un elemento común en privativo y vendiendo éste a una tercera persona. Comparecen todos los propietarios presentes o representados, excepto uno de ellos, respecto del cual no se acredita la representación, haciendo el Notario la correspondiente advertencia [...] el recurso no puede prosperar. Toda representación en el Registro debe ser acreditada con la correspondiente documentación pública (cfr. artículo 3 LH), y el resto de los argumentos respecto a la posesión pacífica de la recurrente, que son cuestiones de hecho que escapan a la calificación registral, que viene limitada por los medios a que se refiere el artículo 18 LH.»

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19.- Se trata de una división de local (permitida en los estatutos) en varios otros que se destinan a trasteros, con establecimiento de una zona común a todos ellos, y la constitución de una subcomunidad de sus propietarios, dentro de la comunidad general del edificio. La Dirección hace interesantes afirmaciones:
La exigencia de certificación técnica para la inscripción de la obra nueva (art. 22 L. 6/13.04.1998 y arts. 46.3 y 47.1 RD. 1093/04.07.1997) no puede extenderse a «realización de obras de redistribución interior de edificios ya inscritos, en que lo que se inscribe no es una obra nueva sino la modificación de entidades hipotecarias, salvo los supuestos excepcionales a que se refiere el art. 53 del Real Decreto citado, entre los que no está el caso ahora contemplado».
Respecto al cambio de destino del local en el que se forman varios trasteros, reitera la doctrina (R. 12.12.1986, R. 20.02.1989 y R. 23.02.1998) de que «tratándose de elementos privativos en régimen de propiedad horizontal ha de ser regla la libertad de goce siempre que sea adecuado a la naturaleza del objeto y no vulnere los límites genéricos de toda propiedad o los específicos de la propiedad horizontal que, si bien puede restringir aquél, en cuanto limitación dominical habrá de ser objeto de interpretación estricta, de suerte que precisa una formulación clara y precisa».
«Ningún obstáculo existe para admitir la subdivisión de un concreto local en otros varios que integran entre sí una subcomunidad, con su particular régimen jurídico, incluso aunque una parte de aquél permanezca en comunidad, como elemento anejo aparte de tales locales por el que tienen su acceso en proporción a la cuota que en tal subcomunidad se les asigna. Ante supuestos similares las R. 20.02.1989, R. 09.04.1991 y R. 19.06.2001 admitieron la creación de subcomunidades dentro de un concreto elemento privativo en propiedad horizontal, conservando éste su objetividad jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal y sin modificación de la composición personal de la junta de propietarios».

20.- Mi comunidad de propietarios adquirió hace más de veinte años un local a la constructora que hizo el edificio, adquiriéndolo como tal comunidad de propietarios en un documento privado que se elevó a escritura pública y que nunca se llevó al Registro de la Propiedad o al menos, no aparece registrada actualmente, según hemos podido comprobar recientemente.

Ahora se nos plantea la opción de poder vender dicho local que ha servido durante todos estos años de carbonera, pero no está inscrita en el Registro y tengo entendido que la comunidad de propietarios como tal no puede realizar compras para sí al carecer de personalidad jurídica, y que la compra tendría que haber sido realizada por los propietarios, por ejemplo, como comunidad de bienes.

¿Se puede inscribir este local en el Registro de la Propiedad? ¿Cómo podría realizarse la venta ahora que se presenta la ocasión?


Como usted consigna en la consulta, la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica para comprar bienes inmuebles, si bien está facultada para vender aquellos elementos comunes que la propia comunidad, mediante conformidad de todos los propietarios, reflejado en acuerdo unánime de la junta, proceda a su desafectación como elemento común y autorice su venta, facultando al presidente, como legal representante de la misma, para llevar a cabo la transmisión, por el precio y forma de pago que se convenga.

En el acuerdo que determine su desafectación se procederá a describir el local, a fin de que pase a formar una finca independiente, asignándole una cuota de participación en la casa, que se deducirá de las cuotas de los propietarios.

No estimamos necesario inscribir la escritura de compra, que por otra parte no sería inscribible a nombre de la comunidad salvo que apareciesen los nombres de los entonces integrantes de la misma y no de la comunidad como tal compradora.


 

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21.- Es el colectivo formado por todos los cotitulares de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal. Las Comunidades de Propietarios se rigen por el Código Civil, por la Ley de Propiedad Horizontal, y por la voluntad de los propietarios expresada en los estatutos y en las normas internas, siempre que no se opongan a lo establecido en la ley.

Los estatutos son el conjunto de normas que regulan el uso del edificio y cada uno de los pisos que lo integran, la distribución entre los propietarios de los gastos comunes, la administración y gobierno de la comunidad, y las normas sobre conservación y reparación del edificio.

El Reglamento de Régimen Interno es el conjunto de normas que pueden establecer los propietarios para regular la convivencia entre ellos y la utilización de los servicios comunes.

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22.- Es una expresión numérica en centésimas que se refiere a cada una de las viviendas y locales que forman parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Sirve para determinar la participación de cada uno de los pisos o locales en la propiedad de los elementos comunes, en la distribución de los gastos y beneficios, y en la distribución de votos para la adopción de acuerdos. La determinación de la cuota de participación de cada una de las viviendas y locales del edificio se hace teniendo en cuenta la superficie útil, la situación y el uso. Una vez establecida no puede cambiarse a menos que exista acuerdo unánime de todos los propietarios del edificio.

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23.- El pago de las cuotas de la Comunidad de Propietarios corresponde al propietario de la vivienda. En caso de venta, ésta queda afectada al pago de las cuotas correspondientes a la última anualidad y a la parte vencida de la anualidad corriente. Esto quiere decir que si el anterior propietario no paga y carece de bienes para ser embargados, la Junta de Propietarios puede solicitar el embargo de la vivienda por el importe equivalente a las cuotas del último año y a las del año en curso.

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24.- Vivimos en una comunidad de propietarios que se compone de 12 pisos de altura y donde hay dos viviendas por planta, que está orientada al oeste-noroeste. En verano y en primavera, a partir del mediodía, el sol da muy fuerte dentro de la casa, sobre todo en los pisos más altos nosotros vivimos en el séptimo. Quisiéramos saber qué procedimiento tenemos que seguir para poder colocar unas persianas del tipo que se ponen sin obras en el exterior de los cristales y que cierran herméticamente cuando se bajan. ¿Es necesario el permiso de toda la comunidad? ¿Basta con la mayoría? ¿Lo puede autorizar el presidente? ¿Es suficiente con una comunicación al administrador y al presidente de la comunidad?