Caídas del Techo por Filtraciones de Agua.
Se me ha caído el techo de la terraza.
Se me ha caído el techo, encima tengo a mi vecina.
Se me ha desplomado el techo de mi vivienda.
Vivo en el ático se me ha caído el techo.
¿De quién e la responsabilidad?.
¿Quién paga reparación?.
En el caso de filtraciones de agua que provocan daños en los techos de viviendas, como el desprendimiento del techo del baño debido a filtraciones del piso superior, la responsabilidad y el pago de las reparaciones dependen de varios factores, incluida la naturaleza de la propiedad y las causas específicas de los daños. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y el Código Civil, te proporciono una guía general sobre cómo se determina la responsabilidad:
1. Elementos Comunes vs. Uso Privativo: En un edificio regido por la propiedad horizontal, las cubiertas y terrazas suelen considerarse elementos comunes. La comunidad de propietarios es responsable del mantenimiento y reparación de estos elementos. Sin embargo, si una terraza de uso exclusivo sufre daños debido al mal uso o negligencia por parte del propietario o usufructuario, este último será responsable de los costes de reparación.
2. Casos de Impermeabilización: La jurisprudencia establece que los costes de impermeabilizar las terrazas corren a cargo de la comunidad, incluso si el uso es exclusivo de un copropietario, debido a su carácter común.
3. Excepciones: Existen excepciones en las que el usuario de un espacio privado puede ser responsable de los daños. Por ejemplo, si la filtración se debe a un atasco causado por falta de mantenimiento adecuado del sumidero, la responsabilidad de la reparación recaería en el propietario beneficiario del uso exclusivo de esa terraza.
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4. Reparaciones Necesarias para la Habitabilidad: La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece que mantener la estanquidad del edificio es indispensable para su habitabilidad, lo que hace obligatorias y urgentes las reparaciones de cubiertas y terrazas.
5. Peritajes: Los informes periciales, ya sean del seguro del edificio, del propietario afectado o de terceros, son clave para determinar la causa exacta de los daños y, por tanto, quién debe asumir los costes de reparación.
En consecuencia de lo expuesto:
Para abordar y reparar una filtración de agua por vía amistosa, siguiendo un enfoque constructivo y evitando litigios, se pueden seguir estos pasos:
1. Diálogo inicial: Intenta comunicarte de manera amistosa con la comunidad de propietarios y, si es posible, con el propietario del piso de arriba (aunque esté deshabitado). Explica claramente el problema, cómo te afecta y sugiere la necesidad de una inspección o evaluación conjunta para determinar la causa de la filtración.
2. Evaluación conjunta: Propón la realización de una evaluación por parte de un experto (puede ser un perito o una empresa especializada en reparaciones) acordado por todas las partes involucradas. Esta evaluación debe identificar la fuente de la filtración y recomendar las reparaciones necesarias.
3. Presentación de informes: Una vez que se haya realizado la evaluación, comparte los resultados con la comunidad de propietarios y, si aplica, con el propietario del piso superior. Un informe detallado puede ayudar a comprender mejor la situación y facilitar la toma de decisiones.
4. Propuesta de solución: Basándote en el informe, propón una solución o un plan de acción que incluya las reparaciones necesarias, quién las realizará, y cómo se distribuirán los costos. Intenta que esta propuesta sea justa y razonable, teniendo en cuenta las responsabilidades de cada parte.
5. Acuerdo sobre la financiación: Negocia cómo se financiarán las reparaciones. Según la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia, algunos costos deben ser asumidos por la comunidad de propietarios, especialmente si se trata de elementos comunes o problemas estructurales.
6. Ejecución de las reparaciones: Una vez alcanzado un acuerdo, procede con la ejecución de las reparaciones según lo planificado. Asegúrate de que las reparaciones se realicen de manera profesional y siguiendo las recomendaciones del experto.
7. Seguimiento: Después de que las reparaciones hayan sido completadas, realiza un seguimiento para asegurarte de que la filtración ha sido efectivamente resuelta. Esto puede implicar nuevas inspecciones durante o después de las lluvias para confirmar que no hay más problemas.
8. Documentación: Mantén un registro detallado de todas las comunicaciones, informes, acuerdos y facturas relacionadas con el proceso. Esta documentación puede ser útil en caso de que surjan disputas en el futuro o simplemente como referencia.
Abordar el problema mediante la vía amistosa y el diálogo constructivo no solo puede ayudar a resolver la situación de manera eficiente, sino que también puede fortalecer las relaciones entre vecinos y la comunidad de propietarios, evitando conflictos y promoviendo un ambiente de cooperación.
Lorenzo Calero López
Graduado en Estudios Inmobiliarios
Admón. de Fincas Colegiado
Marco legal
Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
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El contenido de este artículo es de carácter informativo. Es importante tener en cuenta que, con el tiempo, surgen nuevas jurisprudencias y las leyes pueden cambiar. Si necesitas una consulta personalizada profesional, no dudes en contactarnos, SIN COMPROMISO 
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