Seguridad y Vigilancia en las Comunidades de Propietarios: Un Enfoque Práctico
En el entorno actual, donde la seguridad de nuestras viviendas y comunidades se ha convertido en una prioridad, es fundamental abordar la cuestión de la vigilancia y seguridad con un enfoque práctico y realista. Analizamos aquí las ventajas y desventajas de implementar servicios de vigilancia de seguridad en la comunidad de propietarios, una medida que, aunque no infalible, se presenta como una solución o que los propios propietarios instalen un sistema de seguridad en sus propiedades.
La seguridad en las urbanizaciones y comunidades de propietarios es una preocupación creciente, especialmente en áreas extensas y abiertas. La experiencia ha demostrado que los delincuentes, lejos de disuadirse por la presencia de vigilantes, tienden a estudiar sus movimientos y aprovechar sus vulnerabilidades. Este comportamiento pone de manifiesto una de las principales debilidades de los sistemas de vigilancia convencionales (vigilante de seguridad): por su previsibilidad.
Ante esta realidad, surge la propuesta de que cada finca implemente su propio sistema de seguridad. Este enfoque presenta varias ventajas. Primero, la detección inmediata de intrusos al ingresar a la propiedad, lo que activa de inmediato el protocolo de seguridad. Aunque no garantiza una seguridad del 100%, la experiencia indica que es significativamente y más efectiva que la vigilancia tradicional. Además, el costo de estos sistemas es más asequible, lo que representa una ventaja económica.
Otra opción es que la comunidad de vecinos apruebe un sistema de VideoVigilancia, Camaras o Vigilantes de Seguridad, Es importante destacar que la aceptación de esta medida requiere la aprobación de la junta de propietarios, con un quorum de 3/5 de los votos. Esto subraya la importancia de la participación comunitaria en las decisiones que afectan la seguridad colectiva. La experiencia indica que hay un interés particular por parte de los vecinos extranjeros en este tipo de seguridad, lo que añade un elemento más a considerar en la deliberación.
Sin embargo, la efectividad de cualquier sistema de seguridad depende en gran medida de su uso correcto y constante. Un obstáculo notable en la contratación de servicios de vigilancia es la tendencia a activar las alarmas solo por la noche, dejando a las propiedades vulnerables durante la tarde, cuando se han observado patrones de robos y ocupaciones. Esto refuerza la idea de que la autovigilancia, mediante sistemas de seguridad individualizados y constantemente activados, podría ofrecer una protección más eficiente.
Contrato de servicios de vigilantes a pie o en vehículo, no es sinónimo de que se acaba con los robos pueden continuar, lo que plantea dudas sobre la eficacia de estos servicios, especialmente en urbanizaciones grandes con múltiples accesos. La relación costo-beneficio de estos servicios se pone en tela de juicio cuando se consideran estos factores, junto con el hecho de que muchas comunidades, sus propietarios ya implementan medidas de seguridad como sistemas de cámaras de seguridad, alarmas y rejas en sus propiedades.
A pesar de las propuestas económicas atractivas de algunas empresas, ofreciendo servicios de seguridad por menos de 14 euros al mes por vivienda (dependiendo el número de propiedades), es fundamental considerar la distribución de estos costos. La ley estipula que los gastos se repartan según los coeficientes de propiedad, lo que podría resultar en costos significativamente mayores para propiedades más grandes. Esta variabilidad en el gasto refuerza la importancia de una deliberación cuidadosa y la necesidad de una aprobación de 3/5 para la implementación de tales servicios, según lo dictado por la Ley de Propiedad Horizontal.
La eficacia de los servicios de vigilancia algunas comunidades para ahorrar gastos, limitan la vigilancia en unos pocos días a la semana, es cuestionable. La posibilidad de que los delincuentes simplemente ajusten sus estrategias a los horarios de vigilancia o que los residentes se vuelvan complacientes respecto a sus sistemas de alarma privados son riesgos reales.
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La Implementación de Servicios de Vigilancia de Seguridad por Parte de la Comunidades de Propietarios.
Beneficios
Mejora la seguridad general: La presencia de vigilancia puede disuadir a potenciales delincuentes, reduciendo el riesgo de robos, vandalismos y otras actividades delictivas.
Sensación de seguridad: Los residentes pueden sentirse más seguros sabiendo que hay un sistema de vigilancia a pie o en vehículo.
Respuesta rápida: Los servicios de vigilancia proporcionan una respuesta rápida en caso de urgencia.
Vigilancia constante: A diferencia de los sistemas de seguridad individuales, la vigilancia proporciona una cobertura constante si se contrata 24/7.
Desventajas
Costo: La implementación y mantenimiento de servicios de vigilancia son costosos, lo que podría traducirse en cuotas más altas para los residentes.
Falsas alarmas: Al igual que con los sistemas de seguridad individuales, existe el riesgo de falsas alarmas que pueden causar molestias y gastos innecesarios.
Privacidad: Algunos residentes pueden sentir que su privacidad se ve comprometida por la vigilancia constante, especialmente si se utilizan cámaras.
Dependencia: Existe el riesgo de que los residentes se vuelvan demasiado dependientes del servicio de vigilancia, descuidando medidas de seguridad personales.
Control de extensión: La estrategia de seguridad se reduce considerablemente contra más grande es la comunidad y de accesos a la misma tiene.
Conflicto sobre la gestión y operación: Puede haber desacuerdos entre los propietarios sobre cómo se debe gestionar y operar el servicio de vigilancia, así como sobre el nivel de servicio necesario.
Problemas de aprobación: La necesidad de obtener aprobación por una mayoría cualificada (3/5) para la implementación puede representar un obstáculo, especialmente en comunidades con opiniones divididas sobre la seguridad.
Costos variables por propiedades: Aunque el costo es generalmente más bajo, la distribución según los coeficientes de propiedad puede resultar en que propiedades más grandes enfrenten costos significativamente mayores.
La Implementación de Sistemas de Seguridad por Cuenta de Cada Propietario.
Beneficios
Detección inmediata: Los sistemas individuales de seguridad integral en cada propiedad permiten una detección inmediata de intrusos, activando protocolos de seguridad de forma instantánea.
Mayor efectividad: Se ha observado que estos sistemas son más efectivos que los servicios de vigilancia convencionales, dado que los delincuentes pueden estudiar y evadir a los vigilantes.
Costo más asequible: Generalmente, la implementación de sistemas de seguridad propios resulta ser más económica que contratar servicios de vigilancia.
Disminución del riesgo: Prevención de robos y una mayor sensación de seguridad.
Desventajas:
Costo inicial y mensualidades: La instalación de un sistema de seguridad puede implicar un costo inicial y mensualidades por el servicio de monitoreo.
Dependencia del uso correcto: La efectividad de los sistemas de seguridad depende de que sean activados y utilizados correctamente por los propietarios, lo cual puede no siempre suceder.
Falsas alarmas: Los sistemas de seguridad pueden ser sensibles a falsas alarmas, las cuales pueden ser provocadas por errores de los usuarios, mascotas, o fallos en el sistema.
Privacidad: Algunos sistemas de seguridad, especialmente aquellos que incluyen cámaras de vigilancia, pueden plantear preocupaciones respecto a la privacidad de los habitantes de la vivienda.
Conclusión
La implementación de servicios de vigilancia de seguridad en comunidades de propietarios presenta tanto beneficios claros como desafíos potenciales. Por un lado, la mejora de la seguridad general, la sensación de seguridad entre los residentes, la capacidad de proporcionar una respuesta rápida en emergencias, y la vigilancia constante 24/7 son aspectos fundamentales que pueden significativamente aumentar la calidad de vida dentro de una comunidad. Estos servicios no solo disuaden a potenciales delincuentes sino que también brindan un soporte crucial en momentos de urgencia, ofreciendo una capa adicional de protección que los sistemas individuales.
Por otro lado, los desafíos asociados con el costo, las falsas alarmas, las preocupaciones sobre la privacidad, la dependencia del servicio, el manejo y operación del sistema, y el control de seguridad dependerá en gran medida a la extensión de la finca (Urbanización o Mancomunidad), la necesidad de una aprobación por mayoría cualificada revelan la complejidad de implementar tal sistema de forma que satisfaga a todos los miembros de la comunidad. Los costos variables según el tamaño de la propiedad añaden otra capa de complejidad, requiriendo una consideración cuidadosa para asegurar una distribución justa de los gastos.
En contraste, la implementación de sistemas de seguridad por cuenta de cada propietario ofrece ventajas como la detección inmediata, una mayor efectividad frente a la evasión de delincuentes, y una opción más asequible en términos de costos comparados con los servicios de vigilancia convencionales. Además, esta aproximación potencia la prevención de robos y eleva la sensación de seguridad personal. No obstante, estas ventajas vienen con sus propias desventajas, incluyendo el costo inicial (algunas empresas ofertan leasing) y las mensualidades por el mantenimiento del sistema, la dependencia de un uso correcto por parte de los propietarios, la sensibilidad a falsas alarmas y las preocupaciones sobre la privacidad.
La elección entre la implementación de servicios de vigilancia comunitarios y sistemas de seguridad individuales requiere una evaluación detallada de estas ventajas y desventajas, considerando las necesidades específicas de seguridad, la estructura de la comunidad, y las preferencias personales de sus miembros. Idealmente, una solución (*) híbrida que combine aspectos de ambos enfoques podría ofrecer un equilibrio efectivo, maximizando la seguridad y la satisfacción dentro de la comunidad mientras se gestionan los costos y se minimizan las desventajas. La clave reside en encontrar un compromiso que alinee los intereses de todos los propietarios, asegurando que las medidas adoptadas sean tanto prácticas como sostenibles a largo plazo.
La adopción de un enfoque híbrido
(*) Para mejorar la seguridad en comunidades de propietarios combina la instalación de cámaras de seguridad en áreas comunes con un servicio de acudida por parte de vigilantes de seguridad, mientras se incentiva a los propietarios a instalar cámaras de seguridad y rejas en sus propias viviendas. Este modelo busca maximizar la efectividad de la seguridad a través de la vigilancia colectiva y las medidas de protección individual.
Beneficios del Caso Híbrido:
Cobertura Integral: La combinación de cámaras de seguridad en espacios comunes y en propiedades individuales proporciona una cobertura de vigilancia más completa, lo que aumenta la capacidad de detección y disuasión de delincuentes.
Respuesta Eficaz: El servicio de acudida asegura una respuesta rápida y efectiva ante incidentes detectados por las cámaras, potenciando la seguridad sin requerir una presencia constante de vigilantes.
Autonomía y Protección Personalizada: Alentar a los propietarios a instalar cámaras y rejas les otorga mayor control sobre su seguridad individual, permitiendo adaptaciones específicas a sus necesidades y preocupaciones.
Costo-Eficiencia: Este enfoque híbrido puede ser más rentable, distribuyendo los costos entre medidas comunitarias y personales, y evitando los gastos elevados asociados con servicios de Vigilantes de Seguridad permanentes.
Desafíos del Caso Híbrido:
Gestión y Mantenimiento: Coordinar la instalación y el mantenimiento de cámaras tanto en áreas comunes como individuales, junto con el servicio de acudida, requiere una gestión eficaz y continua.
Privacidad: Las cámaras en espacios comunes y privados pueden suscitar preocupaciones sobre la privacidad, necesitando un equilibrio entre seguridad y respeto a la intimidad de los residentes.
Dependencia Tecnológica: La eficacia del sistema depende de la funcionalidad constante de las cámaras y la infraestructura tecnológica, lo que puede ser vulnerable a fallos y requiere un mantenimiento regular.
Costos Iniciales: Aunque el modelo puede ser más coste-eficiente a largo plazo, los costos iniciales de adquisición e instalación de cámaras y rejas pueden ser significativos.
Optimizar la seguridad en comunidades de propietarios mediante un enfoque híbrido combina lo mejor de ambos mundos:
La vigilancia tecnológica colectiva y las medidas de protección individual. Este modelo innovador integra cámaras de seguridad en áreas comunes y servicios de acudida de vigilantes de seguridad, mientras incentiva a los propietarios a fortalecer la seguridad de sus viviendas con cámaras y rejas. Este enfoque no solo ofrece una cobertura de seguridad más amplia y una respuesta rápida a incidentes, sino que también permite a los residentes personalizar su protección, adaptándola a sus necesidades específicas.
Los beneficios clave de este sistema incluyen una mayor disuasión contra delincuentes, una gestión de costos eficiente al compartir gastos entre medidas comunitarias e individuales, y una mayor autonomía para los propietarios en la gestión de su seguridad personal. Sin embargo, desafíos como la gestión y mantenimiento de la tecnología, las preocupaciones sobre la privacidad, la dependencia de la infraestructura tecnológica, y los costos iniciales deben ser cuidadosamente considerados y gestionados.
Implementar un modelo de seguridad híbrido en comunidades de propietarios representa una estrategia equilibrada que aprovecha las ventajas de la vigilancia comunitaria y la protección individual. Este enfoque promueve una seguridad comprensiva y adaptable, capaz de satisfacer las variadas necesidades de seguridad de la comunidad mientras se gestionan los costos y se abordan las preocupaciones sobre la privacidad. La clave para su éxito reside en la colaboración entre propietarios, una planificación cuidadosa y una gestión efectiva de los recursos de seguridad.
Lorenzo Calero López
Graduado en Estudios Inmobiliarios
Admón. de Fincas Colegiado
Marco legal
Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
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El contenido de este artículo es de carácter informativo. Es importante tener en cuenta que, con el tiempo, surgen nuevas jurisprudencias y las leyes pueden cambiar. Si necesitas una consulta personalizada profesional, no dudes en contactarnos, SIN COMPROMISO 
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