Para evitar problemas en la obra de la fachada ¿Cómo planificar el trabajo en una comunidad de vecinos?

Problemas en la obra de la fachada y piscina de la comunidad de vecinos

Procedimientos necesarios para realizar correctamente una obra en la fachada y piscina de una comunidad de propietarios:

1. Evaluación inicial y diagnóstico
  1. Inspección técnica:
    • Contratar a un técnico cualificado (arquitecto, aparejador o ingeniero) para evaluar el estado de la fachada y la piscina.
    • Identificar problemas estructurales, de impermeabilización, estéticos o de seguridad.
    • Determinar si la piscina requiere reparaciones en el vaso, los sistemas de filtrado o revestimientos.
  2. Elaboración de un informe técnico:
    • Especificar los daños observados y las intervenciones necesarias.
    • Proponer soluciones técnicas y sus costos estimados.
    • Priorizar las acciones según la urgencia y la seguridad.
2. Convocatoria y aprobación por la comunidad
  1. Convocar una junta extraordinaria:
    • Seguir los estatutos y la Ley de Propiedad Horizontal.
    • Informar a los vecinos con antelación suficiente, adjuntando el orden del día.
  2. Presentación del proyecto:
    • Explicar los problemas detectados y las posibles soluciones.
    • Mostrar presupuestos preliminares para las obras.
  3. Presupuestos presentados:
    • Pedir al menos tres propuestas a empresas especializadas en rehabilitación de fachadas y piscinas.
    • Asegurarse de que incluyan:
      • Descripción detallada de las obras.
      • Materiales a utilizar.
      • Plazos de ejecución.
      • Costes desglosados.
  4. Comparar propuestas:
    • Evaluar precio, calidad de los materiales, garantías ofrecidas y experiencia previa.
  5. Contratación:
    • Elegir la empresa adjudicataria en una nueva reunión si es necesario.
    • Firmar un contrato que especifique:
      • Objeto de la obra.
      • Plazos y fechas de entrega.
      • Penalizaciones por incumplimiento.
      • Garantías y seguros.
  6. Votación:
    • Aprobar las obras, presupuestos y financiación, si se alcanza el quórum legal (depende de si las obras son necesarias, mejoras o urgentes).
    • Decidir sobre financiación: fondos de reserva, derramas extraordinarias o financiación bancaria.
4. Permisos y licencias
  1. Tramitación administrativa:
    • Solicitar las licencias necesarias ante el Ayuntamiento:
      • Licencia de obras mayores o menores (según la envergadura del proyecto).
      • Permiso para ocupar la vía pública, si es necesario (instalación de andamios o contenedores).
    • Pagar las tasas correspondientes.
  2. Cumplimiento normativo:
    • Asegurarse de que el proyecto cumple con:
      • Normativa urbanística.
      • Normas de seguridad estructural.
      • Regulaciones medioambientales (gestión de residuos, ahorro energético).
5. Planificación y ejecución de la obra
  1. Planificación inicial:
    • Establecer un calendario detallado con las fases de la obra.
    • Comunicar a los vecinos las fechas clave y posibles molestias (ruidos, acceso restringido, etc.).
  2. Inicio de las obras:
    • Supervisar que la empresa cumpla con las medidas de seguridad (andamios certificados, EPIs para los trabajadores, señalización).
  3. Control y seguimiento:
    • Designar un responsable de supervisión (técnico, administrador o representante de la comunidad).
    • Realizar visitas periódicas a la obra para comprobar avances y calidad.
  4. Gestión de imprevistos:
    • Revisar y aprobar cualquier modificación al contrato original.
6. Comunicación con los vecinos
  1. Informar periódicamente:
    • Actualizar a los propietarios sobre el progreso.
    • Utilizar tablones de anuncios, correos electrónicos o reuniones específicas.
  2. Atender reclamaciones:
    • Gestionar las quejas o inquietudes de los vecinos durante la obra.
7. Finalización y entrega
  1. Revisión técnica:
    • Realizar una inspección final para comprobar que las obras se han ejecutado correctamente.
    • Asegurarse de que los acabados, materiales y sistemas cumplen con lo pactado.
  2. Recepción formal:
    • Firmar el acta de recepción de obra.
    • Solicitar la documentación final:
      • Certificados de final de obra.
      • Garantías de materiales y mano de obra.
      • Licencias o permisos actualizados, si procede.
  3. Pago final:
    • Realizar el último pago solo tras confirmar que las obras cumplen con los términos del contrato.
8. Legalización y mantenimiento posterior
  1. Actualización de documentación:
    • Incorporar al libro del edificio los planos, informes y certificados de la obra.
    • Comunicar las actualizaciones al seguro comunitario, si es necesario.
  2. Plan de mantenimiento:
    • Establecer un plan preventivo para la fachada y la piscina:
      • Revisión periódica de revestimientos, juntas y filtraciones.
      • Limpieza y conservación de la piscina (filtros, cloración, etc.).
Conclusión

Este procedimiento garantiza que las obras se realicen de forma organizada, cumpliendo con la normativa y respetando los derechos de los vecinos. 

Lorenzo Calero López
Graduado en Estudios Inmobiliarios
Admón. de Fincas Colegiado

Marco legal

Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Más información

Este artículo tiene un propósito meramente informativo. Ten en cuenta que las leyes y la jurisprudencia pueden evolucionar con el tiempo, por lo que la información aquí presentada podría quedar desactualizada. Si necesitas una consulta profesional personalizada, no dudes en contactarnos. Estaremos encantados de ayudarte sin ningún compromiso telefono

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