Filtraciones de agua desde la cubierta del edificio o terraza de los áticos ¿Quién paga?

Consulta sobre humedades

Cada vez que llueve, aparecen humedades en mi vivienda, y sospecho que las filtraciones de agua provienen de la terraza del ático. ¿A quién corresponde la reparación, a la comunidad de propietarios o al vecino del ático?

¿Quién es el responsable de las humedades en la vivienda debajo del ático (terraza o cubierta)?

1. Naturaleza jurídica de las terrazas en áticos:
   • Las terrazas en los áticos, salvo que el Título Constitutivo o los Estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, no son elementos privativos del propietario del ático.
   • Tienen una doble condición:
     • Elemento común: Por ser parte de la cubierta que protege la planta inferior.
     • Uso privativo: Porque su uso y disfrute corresponde exclusivamente al propietario de la vivienda del ático.
2. Responsabilidad en caso de humedades:
   • Si la filtración se debe al deterioro de elementos comunes (por ejemplo, la impermeabilización de la terraza o la estructura de la cubierta), la comunidad de propietarios es responsable de asumir los costos de reparación.
   • Si la filtración se debe a una falta de mantenimiento o a modificaciones realizadas por el propietario del ático (por ejemplo, obstrucción del sumidero, rotura de baldosas o mala impermeabilización), entonces el propietario del ático es responsable de las reparaciones.
3. Determinación del origen de la filtración:
   • Para establecer la responsabilidad, es fundamental contar con un informe técnico realizado por un profesional cualificado (arquitecto, aparejador o técnico especializado). Este informe debe:
     • Identificar el origen exacto de la filtración.
     • Determinar si el problema proviene de un elemento común o de un uso indebido o falta de mantenimiento por parte del propietario del ático.

Protocolo de actuación paso a paso:

1. Inspección inicial:
   • Realizar una inspección visual de la terraza y la vivienda afectada para identificar signos evidentes de la filtración (grietas, humedades, etc.).
2. Contratación de un profesional:
   • Contratar a un técnico especializado para que elabore un informe detallado sobre el origen de la filtración y proponga una solución técnica.
3. Determinación de responsabilidades:
   • Basándose en el informe técnico, determinar si la responsabilidad recae en la comunidad de propietarios o en el propietario del ático.
4. Reparación:
   • Si la responsabilidad es de la comunidad, se deberá convocar una junta de propietarios para aprobar la reparación y sufragar los costos.
   • Si la responsabilidad es del propietario del ático, se le notificará para que realice las reparaciones necesarias.
5. Reclamación a seguros:
   • Si la comunidad o el propietario cuentan con un seguro de responsabilidad civil (RC), se deberá notificar a la aseguradora para que cubra los daños ocasionados.

Conclusión

Las terrazas en áticos son elementos comunes de uso privativo, lo que implica que la responsabilidad de las humedades dependerá del origen del problema:

• Comunidad de propietarios: Si el problema proviene de elementos comunes (impermeabilización, estructura, etc.).
• Propietario del ático: Si el problema se debe a falta de mantenimiento o modificaciones realizadas por él.

Contar con un informe técnico es clave para determinar responsabilidades y actuar de manera eficiente.

Lorenzo Calero López
Graduado en Estudios Inmobiliarios
Admón. de Fincas Colegiado

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Este artículo tiene un propósito informativo. Tenga en cuenta que las leyes y la jurisprudencia pueden evolucionar con el tiempo, por lo que la información aquí presentada podría quedar desactualizada. 

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