Tengo filtraciones de agua en mi vivienda, ¿es responsable la comunidad de vecinos?.

Responsabilidades en la Reparación de Filtraciones en Terrazas y Balcones: Una Guía para Comunidades de Propietarios”
Responsabilidades en la Reparación de Filtraciones en Terrazas y Balcones: Una Guía para Comunidades de Propietarios”

¿Quién repara las filtraciones de agua de la terraza del ático?

¿Quién paga las reparaciones de filtraciones de agua del balcón?

¿La comunidad de vecinos es la responsable de arreglar las fugas de agua de lluvia?

En nuestra comunidad de propietarios, a menudo surgen dudas sobre quién debe asumir las reparaciones de filtraciones de agua, especialmente en terrazas y balcones. Este artículo busca aclarar estas cuestiones, basándose en recientes decisiones judiciales y la ley vigente, para ayudar a las comunidades a gestionar estos problemas de manera efectiva y justa.

La gestión de los arreglos en comunidades de propietarios, especialmente aquellas relacionadas con filtraciones de agua en terrazas y balcones, es un tema que requiere un entendimiento claro de la Ley de Propiedad Horizontal y las recientes interpretaciones judiciales.

Primero, es fundamental distinguir entre terrazas de uso común y terrazas de uso privativo. Las terrazas consideradas como elementos comunes del edificio, como las cubiertas, están amparadas por el artículo 396 del Código Civil, lo que implica una responsabilidad compartida en su mantenimiento y reparación por parte de la comunidad de propietarios. En cambio, las terrazas de uso privativo, como un ático o un patio exclusivo de un propietario, presentan un escenario más complejo.

La responsabilidad de reparar una terraza de uso privativo depende de la naturaleza del daño. Si se trata de un problema estructural, como el deterioro de la tela asfáltica que afecta la estanqueidad del edificio, corresponde a la comunidad realizar y costear dichas reparaciones. Esto se debe a que estos elementos, aunque de uso privativo, son considerados comunes por su función estructural en la propiedad horizontal. Sin embargo, si el daño se debe a un mal uso o negligencia por parte del propietario, como la instalación indebida de elementos que dañen la impermeabilización, entonces el propietario deberá asumir los costos de reparación.

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Una sentencia reciente del Tribunal Supremo establece un precedente importante en este ámbito. En un caso en Getxo, Vizcaya, el tribunal condenó a una comunidad de propietarios a pagar los costos de reparación de filtraciones en la cubierta, al determinar que el daño era estructural y, por lo tanto, responsabilidad de la comunidad. Este fallo subraya la importancia de evaluar la causa de las filtraciones para determinar quién debe asumir los costos.

En lo que respecta a la limpieza y mantenimiento ordinario de las terrazas de uso privativo, estos gastos generalmente recaen en el propietario que tiene el uso exclusivo. Sin embargo, cuando se trata de reparaciones mayores, como la instalación de una nueva tela asfáltica, es responsabilidad de la comunidad, dado su carácter estructural.

Para evitar conflictos, algunas comunidades han establecido en sus estatutos reglas específicas para la contribución al gasto de estas reparaciones, repartiendo los costos entre el propietario y la comunidad en proporciones acordadas.

Conclusión

Los arreglos de filtraciones en terrazas y balcones en las comunidades de propietarios deben abordarse considerando la naturaleza del daño y la clasificación de la terraza como elemento común o de uso privativo. La Ley de Propiedad Horizontal y las decisiones judiciales recientes ofrecen una guía para la resolución de estas situaciones, enfatizando la importancia de una evaluación cuidadosa y una gestión equitativa de las responsabilidades.

Lorenzo Calero López
Graduado en Estudios Inmobiliarios

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