Desafectación de una zona común para su venta a terceros o comuneros

¿Se puede vender una zona común de la comunidad?. ¿Puede una comunidad vender o alquilar un elemento común?.
La Desafectación de Elementos Comunes en Comunidades de Vecinos

La Comunidad necesita fondos económicos para realizar diversas obras.

¿Se puede vender una zona común de la comunidad?.

¿Puede una comunidad vender o alquilar un elemento común?.

En el laberinto de la propiedad horizontal, nos encontramos con una cuestión que, aunque no es de todos los días, es importante cuando surge: La desafectación de elementos comunes. Esta práctica, que implica convertir áreas comunes en privadas, no es un mero trámite. Requiere una comprensión detallada y precisa de la ley, así como un consenso unánime entre los propietarios. Hoy, nos adentraremos en este tema, desgranando sus particularidades y el proceso que conlleva, para proporcionar una guía clara y útil a las comunidades de propietarios que se enfrentan a esta encrucijada.

En el ámbito de las comunidades de propietarios, uno de los temas que suscita interés y, a veces, debate, es la desafectación de elementos comunes. Este proceso implica transformar un elemento común en privativo, una decisión que no se debe tomar a la ligera, ya que conlleva importantes consecuencias legales y administrativas.

Empezando por lo básico, la desafectación de un elemento común significa que dicho elemento, que era de uso y disfrute común, pasa a ser de uso exclusivo de un propietario. Un ejemplo claro sería convertir una vivienda que fungía como conserjería en una propiedad privada. Este cambio, aunque no frecuente, es una opción considerada por algunas comunidades, generalmente con el objetivo de mejorar su economía.

El proceso de desafectación no es sencillo y requiere la unanimidad de todos los propietarios, tanto presentes como ausentes, en la toma de esta decisión. Esta unanimidad es crucial porque el acuerdo afecta directamente al título constitutivo de la comunidad. Al vender un elemento antes común, se debe obtener el consentimiento de todos, ya que cada propietario posee un coeficiente de participación en dicho elemento.

El impacto en el título constitutivo es significativo. Al convertirse un elemento común en privativo, se alteran los coeficientes de participación en el edificio. Estos coeficientes, que reflejan la proporción de cada propietario en la comunidad, deben ser recalculados y ajustados para reflejar la nueva realidad. Por ejemplo, si en un bloque con 90 propietarios se desafecta un elemento común, cada coeficiente individual se modificará para incluir al nuevo elemento privativo, manteniendo la suma total del 100%.

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El procedimiento para la desafectación incluye varios pasos esenciales:

1. Preparación de la Junta de Propietarios: Antes de la reunión, se debe informar detalladamente sobre el elemento que se pretende desafectar.

2. Requerimiento de Unanimidad: De acuerdo con el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se necesita el acuerdo unánime de todos los propietarios.

3. Facultar al Presidente: Dentro del acuerdo, se debe autorizar al presidente de la comunidad para que realice todos los trámites legales y administrativos necesarios.

4. Establecer las Nuevas Cuotas de Participación: En la junta, también se debe acordar la cuota de participación del nuevo elemento privativo y cómo afecta esto al resto de propiedades.

5. Gestión de Venta: Si se decide vender el nuevo elemento privativo, se deben incluir todos los detalles de la venta y del comprador en el acuerdo.

6. Destino de los Fondos Recaudados: Es fundamental establecer cómo se distribuirán o utilizarán los fondos obtenidos de la venta.

Es vital consultar con un notario y con el registrador de la propiedad antes de proceder, para asegurarse de que todos los requisitos legales y administrativos se cumplan adecuadamente.

Un aspecto a considerar es la necesidad de contar con el consentimiento de los acreedores con garantías inscritas sobre propiedades de la comunidad, como los bancos en caso de hipotecas.

Conclusión 

La desafectación (venta de una zona común), es un proceso complejo que requiere una planificación meticulosa y el consenso de todos los propietarios. No es una decisión que se pueda tomar a la ligera, por lo que un profesional en la administración de fincas o abogad@ debe asesorar a la comunidad para llegar a buen puerto.

Lorenzo Calero López
Graduado en Estudios Inmobiliarios

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