Navegando por las Aguas Legales: Funciones y Limitaciones del Presidente en la Comunidad de Propietarios.
¿Qué funciones tiene el presidente de la comunidad de vecinos?
¿Cuáles son las limitaciones del presidente de la comunidad de propietarios?.
En el intrincado mundo de las comunidades de vecinos, el papel del Presidente es tanto crucial como complejo. A menudo, se asume que esta figura tiene carta blanca para tomar decisiones y ejecutar acciones. Sin embargo, la realidad es más matizada.
En este artículo, nos sumergimos en las profundidades de la legislación y jurisprudencia para desentrañar las funciones y limitaciones que recaen sobre el Presidente de una Comunidad de Propietarios. Con una lente objetiva y un enfoque práctico, exploraremos cómo estas restricciones delinean el alcance de su autoridad y aseguran un funcionamiento equilibrado y legal de la comunidad.
En nuestro articulo de hoy, abordamos un tema de suma importancia en el manejo de las comunidades de propietarios: las funciones y limitaciones del Presidente en el ejercicio de su cargo. Este rol, a menudo malinterpretado y sobrecargado de expectativas, requiere de una comprensión clara de sus fronteras legales y prácticas.
Empecemos pues con las:
Funciones del presidente de la comunidad de vecinos
El presidente de la comunidad tiene innumerables competencias y responsabilidades, sobre todo si no se han contratado los servicios de un administrador de fincas. Tal es su importancia que la propia Ley de Propiedad Horizontal (LPH) se encarga de la regulación de este cargo. En concreto, si leemos esta norma, nos encontraremos con algunas de las siguientes funciones:
Convocar las juntas de propietarios y cerrar las actas. Así, debe encargarse de celebrar al menos una junta al año, para lo que deberá indicar tanto el día como la hora, además del orden del día. También es su función firmar y cerrar las actas en las que se recogerá todo lo aprobado en la junta.
Solicitar el cese de las actividades molestas en el caso de que un vecino esté realizando actividades prohibidas o que ocasionen molestias al resto de vecinos. Sin duda, todos tenemos en mente actividades como fumar en espacios comunes, poner la música alta a horas inapropiadas o llevar a cabo obras en la vivienda sin permiso o fuera del horario permitido.
Encargarse de la contratación de las obras y servicios. De esta manera, el presidente se responsabiliza de la firma de los contratos necesarios para el mantenimiento del edificio como, por ejemplo, la limpieza, el cuidado del jardín o el mantenimiento de los ascensores, acordados en Junta de Propietarios.
Representar legalmente a la comunidad en cualquier acción judicial que se lleve a cabo.
Exigir el pago de los gastos de la comunidad, pues es muy posible que algún propietario no esté al corriente de todos los pagos a la comunidad.
¿Qué autoridad tiene el presidente de una comunidad de vecinos?
El presidente, según dispone el artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, forma parte de los órganos de gobierno de la comunidad junto con los siguientes:
La Junta de propietarios.
Los vicepresidentes.
El secretario.
El administrador.
¿Cuánto tiempo puede estar un presidente de una comunidad de vecinos?
Una vez más es la LPH la que establece esta cuestión. De esta manera, el artículo 13.7 L dispone que la duración de su presidencia será de un año salvo que los estatutos dispongan otra cosa al respecto.
No obstante, este cargo no cesa de manera automática expirado el plazo que indica la ley. En concreto, una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid en 1995 asegura que el Presidente y demás representantes de la comunidad no cesan automáticamente por el transcurso del tiempo. Únicamente lo harán cuando sean nombradas las personas que han de sucederles en el cargo. De este modo, se pretende evitar que se produzcan vacíos de poder.
¿Puede dimitir un presidente de comunidad?
Cualquier propietario puede rehusar ejercer la presidencia de la comunidad siempre que concurran causas justificadas. En concreto, podemos presentar nuestra renuncia pretextando razones como las que siguen:
Motivos laborales.
Enfermedades graves o incapacitantes.
Edad avanzada.
Residir en un inmueble diferente al de la comunidad de vecinos.
No ser propietario de una vivienda en la finca.
Etc.
Así, las personas que deseen presentar su dimisión disponen de un mes para recurrir ante un juez. Este será el que decida si aprueba su renuncia o no.
¿Quién está exento de ser presidente de la comunidad de vecinos?
Es importante que sepamos que cualquier propietario que tenga una vivienda en el edificio puede convertirse en el perfecto candidato a presidente de la comunidad. Los copropietarios y las personas jurídicas también podrán serlo. Pero sí que es cierto que quedan excluidos todos aquellos que residan en el edificio en virtud de un alquiler.
Por supuesto, las mismas razones que justifican la renuncia a la presidencia pueden suponer también que la persona quede exenta desde un principio.
¿Quién toma las decisiones en las comunidades de propietarios?
Los propietarios de un inmueble conforman la junta de propietarios y todos ellos toman sus decisiones a través de las votaciones. Dicha junta debe reunirse al menos una vez al año, pero se podrá acordar la celebración de tantas reuniones de propietarios como se considere. Estas reuniones se convocarán por parte del presidente o a petición de una cuarta parte del total de propietarios.
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Limitaciones del presidente de la comunidad de vecinos
Para empezar, el Tribunal Supremo ha establecido que el Presidente debe contar con una autorización explícita de la Junta de Propietarios para iniciar acciones judiciales en nombre de la comunidad. Esta autorización puede ser genérica, pero siempre debe emanar de un acuerdo comunitario.
En lo que respecta a las obras y reparaciones, el Presidente tiene la capacidad de proponer aquellas necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble, según lo estipula el artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Sin embargo, para la ejecución y financiación de estas obras, se requiere el aval de la Junta de Propietarios.
Un aspecto crucial es la gestión financiera. Los gastos no previstos en el presupuesto, especialmente si no se enmarcan dentro de los artículos 10.1 a, b, c, y d de la LPH, deben contar con el respaldo de la Junta General. La autonomía del Presidente en este ámbito es limitada, y no puede disponer libremente de los fondos comunitarios. Esta restricción salvaguarda la transparencia y el correcto uso de los recursos de la comunidad.
La representación legal de la Comunidad en juicio y fuera de él es otra prerrogativa del Presidente. Sin embargo, esta capacidad no le otorga carta blanca para actuar al margen de lo establecido por la Junta. Por ejemplo, no puede alterar los métodos de pago acordados para saldar deudas, como cambiar un préstamo bancario por pagarés firmados.
En situaciones de urgencia, como un atasco en la pocería, el Presidente puede actuar rápidamente, pero debe convocar una Junta General posteriormente para informar y validar la acción tomada. Este equilibrio entre respuesta inmediata y aprobación posterior es clave para una gestión eficiente y conforme a la ley.
El Presidente también debe tener en cuenta su responsabilidad civil y penal ante excesos de gastos no justificados y no aprobados por la Junta General. Esto subraya la importancia de un manejo fiscal prudente y apegado a los acuerdos comunitarios.
En cuanto a la póliza de seguros de la comunidad, el Presidente puede tener la facultad de modificarla, siempre y cuando esta acción esté justificada, dentro de las previsiones presupuestarias, y respaldada por un acuerdo en el Acta. Esta capacidad subraya la necesidad de una comunicación clara y transparente con la Junta y los propietarios.
El Presidente no puede, por iniciativa propia, imponer derramas extras para obras o servicios. Esta decisión requiere del consenso de la Junta y la aprobación legal de los propietarios. Además, el Presidente no posee un ‘voto de calidad’; su voto cuenta como una unidad más, sin capacidad para desempatar.
Otra limitación importante es que el Presidente no puede delegar sus funciones en terceros. En caso de ausencia, es el Vicepresidente quien asume sus funciones. Asimismo, si el Presidente se niega a firmar un Acta, el Secretario puede hacerlo, asegurando así la validez y continuidad de los procedimientos.
Conclusión
Ser Presidente de una Comunidad de Propietarios implica navegar un mar de responsabilidades y limitaciones. Estas restricciones, lejos de ser un obstáculo, son herramientas que garantizan una gestión transparente, equitativa y legal de la comunidad. La clave está en entender y respetar estos límites, trabajando siempre en conjunto con la Junta de Propietarios y bajo el marco legal establecido.
Lorenzo Calero López
Graduado en Estudios Inmobiliarios
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El contenido de este artículo es de carácter informativo. Es importante tener en cuenta que, con el tiempo, surgen nuevas jurisprudencias y las leyes pueden cambiar. Si necesitas una consulta personalizada profesional, no dudes en contactarnos, SIN COMPROMISO 
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