Las Obras Comunes y Privativas en Comunidades de Propietarios
Cuando se trata de meter mano a las reformas en nuestro hogar o en las zonas comunes de la comunidad de vecinos, el tema se convierte en un auténtico rompecabezas. ¿Quién no se ha encontrado alguna vez con dudas sobre si puede o no cambiar ese viejo azulejo del baño sin tener que pedir permiso a medio mundo? Hoy, vamos a desgranar ese entuerto de normas y procedimientos que muchos preferirían evitar pero que, en realidad, forman parte esencial de la convivencia armónica en cualquier comunidad de propietarios. Agárrense, que vienen curvas.
Antes de empezar, hablemos de las zonas comunes. Sí, esas que todos disfrutamos pero que nadie quiere mantener. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es clara: si se va a realizar una obra en estas áreas, hay que jugar según sus reglas. Por ejemplo, para las obras de eliminación de barreras arquitectónicas no basta con tener buenas intenciones; se necesita el aval de la mayoría de propietarios. Y no hablamos de una mayoría cualquiera, sino de una que represente también la mayoría de cuotas de participación. Complicado, ¿verdad?
Ahora, si lo que quieres es darle una vuelta a tu piso, la cosa cambia. Aquí entramos en el terreno de lo que cada uno considera su castillo. Sin embargo, no es oro todo lo que reluce. Aunque te parezca que tienes carta blanca para hacer de tu vivienda una obra de arte, la LPH pone límites. Nada de tocar la estructura del edificio ni hacer cambios que puedan afectar al resto de vecinos sin antes avisar. Y sí, eso incluye derribar muros, aunque solo sea para ampliar el salón.
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Pero, ¿y si quiero simplemente cambiar el suelo de mi cocina? Aquí es donde entra en juego la figura del permiso de obras. Aunque muchos piensen que es suficiente con notificar al presidente de la comunidad, la realidad es que hay que pasar por el aro del Ayuntamiento. Eso sí, sin olvidar informar al representante de la comunidad, claro está. No vaya a ser que te encuentres con una sanción por no haber seguido el procedimiento adecuado.
Y aquí no termina la cosa. ¿Qué pasa con el horario de las obras? Porque, seamos sinceros, nadie quiere ser despertado un sábado a las 7 de la mañana por el dulce sonido de un taladro. La LPH no especifica horarios, pero cada comunidad puede establecer los suyos, respetando siempre las ordenanzas municipales. Por tanto, antes de empezar, mejor asegurarse de no convertirse en el vecino no grato.
¿Y si la comunidad se opone a tus grandiosos planes de reforma? Aquí la cosa se complica. Aunque no necesitas un permiso como tal de la comunidad para hacer obras en tu propiedad, siempre que tengas los permisos municipales en regla, no está de más contar con su beneplácito. Evitarás conflictos y miradas asesinas en el ascensor.
Por último, hablemos de las mejoras en la vivienda utilizando elementos comunes. Aquí, la ley se pone un poco más filosófica y nos remite al Código Civil, que básicamente dice que puedes hacer uso de lo común siempre y cuando no perjudiques al resto. Un consejo: antes de lanzarte a cualquier aventura, consulta. Nunca está de más.
En consecuencia de lo expuesto:
Realizar obras en una comunidad de propietarios no es tarea fácil, pero tampoco imposible. La clave está en conocer bien tus derechos y obligaciones, y sobre todo, en mantener una buena comunicación con tus vecinos y el Ayuntamiento. Al final del día, todos queremos vivir en un lugar mejor, pero sin pisarnos los unos a los otros. Así que, antes de sacar el martillo, saca la ley y… ¡a reformar se ha dicho!
Antes de iniciar la obra ten en cuenta los siguientes puntos clave para asegurar que el proceso se desarrolle sin contratiempos, ni conflictos vecinales:
1. Conocer la Normativa de la LPH: Comprender lo que la Ley de Propiedad Horizontal establece sobre las obras en zonas comunes y privativas es el primer paso. Esto incluye saber cuándo se requiere aprobación de la mayoría de propietarios para obras en elementos comunes.
2. Obras en Zonas Comunes: Para cualquier modificación en las zonas comunes, es necesario debatirlo en Junta de Vecinos obtener la aprobación de los propietarios, si procede.
3. Obras en Propiedades Privadas: Aunque se tenga cierta libertad para realizar cambios dentro de la vivienda, es importante no afectar la estructura del edificio, su configuración externa, ni los derechos de los demás propietarios. Es obligatorio notificar al representante de la comunidad antes de proceder.
4. Permiso del Ayuntamiento: Para casi todas las obras, especialmente las que implican alteraciones significativas, es necesario solicitar un permiso de obra al Ayuntamiento. Este paso es fundamental para evitar sanciones.
5. Informar a la Comunidad: Aunque la ley no exija explícitamente el permiso de la comunidad para realizar obras en la vivienda, sí es necesario informar al presidente o al administrador de la comunidad sobre estas.
6. Horarios de Obras: Respetar los horarios establecidos tanto por la comunidad como por las ordenanzas municipales es esencial para mantener una buena convivencia. Asegúrate de conocer estos límites antes de comenzar las obras.
7. Uso de Elementos Comunes: Si la obra implica utilizar o modificar elementos comunes para beneficio propio, es necesario verificar que esto no perjudique al resto de los propietarios ni viole la normativa de la comunidad.
8. Comunicación y Consenso: Mantener una comunicación abierta con los vecinos y buscar su apoyo o, al menos, su comprensión, puede facilitar mucho el proceso de realizar obras, evitando conflictos innecesarios.
Lorenzo Calero López
Graduado en Estudios Inmobiliarios
Admón. de Fincas Colegiado
Marco legal
Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
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El contenido de este artículo es de carácter informativo. Es importante tener en cuenta que, con el tiempo, surgen nuevas jurisprudencias y las leyes pueden cambiar. Si necesitas una consulta personalizada profesional, no dudes en contactarnos, SIN COMPROMISO 
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