La Representación en las Juntas de Propietarios: Un Análisis Detallado del Artículo 15.1 LPH”
En nuestro mundo actual, las comunidades de propietarios se enfrentan a desafíos únicos y complejos, especialmente cuando se trata de las Juntas de Propietarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) , en su artículo 15.1, ofrece una base legal para la representación en estas juntas, pero aún persisten numerosas dudas e interpretaciones variadas. A través de este artículo, nos adentramos en el centro de este tema, desmenuzando cada aspecto para ofrecer una comprensión clara y detallada. Abordaremos desde la representación legal y voluntaria hasta las cuestiones más polémicas, como el voto por representación y los derechos de los morosos, todo bajo el marco de la LPH.
Representación en las Juntas de Propietarios: Un recorrido por el Artículo 15.1 LPH
La representación en las Juntas de Propietarios, tal como la define el artículo 15.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), es un tema que, aunque fundamental, a menudo genera confusión y controversia. Nos esforcemos por aclarar todas las dudas que surgen al respecto, proporcionando un análisis profundo y accesible para todos los interesados.
1. Naturaleza de la Representación:
La LPH contempla dos tipos de representación: legal y voluntaria. La representación legal se da en casos específicos, (menores bajo patria potestad o individuos incapacitados legalmente, empresas con socios, propiedades proindiviso, etc.). Por otro lado, la representación voluntaria permite que un propietario designe a otra persona para que lo represente en la Junta (un vecino, un familiar, etc.). Esta designación debe ser por escrito, rechazando cualquier otro método, como la representación verbal.
2. Detalles de la Representación Voluntaria:
Cuando un propietario no puede o no desea asistir a la Junta, puede conceder representación a través de un escrito firmado. Es importante destacar que esta representación conforme Ley PH art. 15.1 debe ser por escrito y firmado, cualquier otro medio no es legalmente aceptable, no obstante la Junta de propietarios puede aprobar otros medios de representación como puede ser los correos electrónicos (e-mail), Whatsapp, SMS, etc. y no haya impugnaciones posteriores.
3. Autenticidad de la Representación:
Existe la duda sobre si la Comunidad puede solicitar que la firma en el documento de representación sea autenticada por un notario. La respuesta general es negativa, ya que la ley no exige tal medida. Sin embargo, si surge una disputa sobre la autenticidad de la firma, el propietario afectado puede impugnar la Junta o emprender acciones legales contra el falsificador.
4. Documentación Requerida para la Representación:
Para una representación efectiva, se necesita:
– Un escrito de representación.
– Autorización con nombres y apellidos claros.
– Referencia a la fecha específica de la Junta.
– Firma del escrito.
No se pueden imponer requisitos adicionales más allá de lo que estipula la LPH.
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Preguntas frecuentes sobre las representaciones en las comunidades de propietarios.
1. ¿Se puede representar por Medios Electrónicos?:
Aunque la LPH requiere que la representación sea por escrito, se admite la otorgada a través de correo electrónico, Whatsapp, SMS, etc. En casos donde se acepta la representación verbal en la Junta, esta también puede ser válida.
2. Negación de la Representación en la Junta:
Si a un representante no se le permite votar a pesar de estar acreditado, la única solución es impugnar la decisión de la Junta. Esto se haría basándose en una infracción del artículo 15.1 de la LPH.
3. El Secretario/Administrador en las Representaciones:
Los escritos de representación se presentan al secretario al inicio de la Junta. No es obligatorio compartir estas representaciones con el resto de los comuneros, pero cualquier duda debe resolverse en la Junta.
4. Representaciones Permanentes:
Aunque es posible aceptar representaciones con carácter permanente, deben especificarse claramente en el escrito y estar sujetas a revocación en cualquier momento.
5. Propietarios Morosos como Representantes:
Un propietario moroso puede representar a otro y votar en su nombre, ya que su condición de morosidad afecta únicamente su propio derecho de voto.
6. Representación por No Propietarios:
La LPH permite que un no propietario represente a un propietario en la Junta.
7. Representación por el Secretario/Administrador o el Presidente:
Tanto el secretario/administrador como el presidente pueden representar a los propietarios, siempre que se cumpla con los requisitos legales.
8. Sustitución de Representantes:
El representante de un propietario puede ceder esta representación a un tercero, a menos que el representado se oponga expresamente.
9. Situaciones Específicas:
En el caso de propiedades compartidas, como un matrimonio copropietario de un inmueble, ambos pueden asistir a la Junta, pero solo contarán como un solo voto. Si votan en sentidos opuestos, el voto se anula.
10. Representación en Grandes Copropiedades:
En grandes copropiedades, como un garaje comunitario, la representación se decide por mayoría de los propietarios.
11. Votos Divergentes de Representante y Representado:
Si el representante vota de manera diferente a lo instruido por el representado, puede ser responsable de sus acciones ante el mandante.
12. Límites en el Número de Representaciones:
La Junta General no puede limitar el número de representaciones que una persona puede llevar a la Junta.
13. Ausencia del Representante en la Junta:
Si el representante se ausenta, el acta debe reflejar la situación real, indicando quién llevaba la representación y quién fue representado.
14. Alcance de la Representación:
La representación se limita a las Juntas y no se extiende a otros derechos u obligaciones comunitarias.
Conclusión
Los propietarios tienen la libertad de delegar su derecho de voto en cualquier persona, ya sea otro vecino, un familiar, un representante legal, o incluso inquilinos. Es crucial recordar que los vecinos con cuotas de comunidad impagadas el representante, no tendrá derecho a voto por el coeficiente de participación que representa.
Las crecientes opciones de comunicación electrónica remota y aplicaciones, la ley no admite explícitamente el voto por correo electrónico, SMS o Whatsapp. Sin embargo, si todos los propietarios están de acuerdo, estas modalidades podrían ser viables, siempre que no se impugne la reunión.
La representaciones según ley, y salvo que los propietarios en la Junta indiquen otro medio son:
– Un escrito de representación.
– Autorización con nombres y apellidos claros.
– Referencia a la fecha específica de la Junta.
– Firma del escrito.
Asimismo, entiendo que es posible aceptar representaciones con carácter permanente, no obstante, deben especificarse claramente en el escrito y estar sujetas a revocación en cualquier momento.
Para el cómputo de las votaciones de las ordenes del día, siempre se realizaran por la doble mayoría, es decir, deben contarse el coeficiente y el propietario.
Lorenzo Calero López
Graduado en Estudios Inmobiliarios
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El contenido de este artículo es de carácter informativo. Es importante tener en cuenta que, con el tiempo, surgen nuevas jurisprudencias y las leyes pueden cambiar. Si necesitas una consulta personalizada profesional, no dudes en contactarnos, SIN COMPROMISO 
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