Nueva Ley sobre el uso de las viviendas turísticas en las comunidades de propietarios

Desde abril de 2025, el uso turístico de viviendas requerirá aprobación de 3/5 de la comunidad.

A partir del 3 de abril de 2025, una vivienda podrá destinarse a uso turístico solo si la comunidad de propietarios lo aprueba expresamente con el voto favorable de al menos las 3/5 partes de los propietarios y cuotas de participación, según la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Cambios principales:

1. Aprobación comunitaria previa:
   • El propietario que desee destinar su vivienda a uso turístico debe obtener el consentimiento de la comunidad en los términos del artículo 17.12 de la LPH.
   • El presidente de la comunidad podrá exigir la cesación inmediata de la actividad no aprobada, bajo amenaza de acciones legales.
2. Mayorías necesarias:
   • Se requiere el voto favorable de las 3/5 partes de propietarios y cuotas para:
     • Aprobar, limitar, condicionar o prohibir el uso turístico.
     • Establecer cuotas especiales o aumentos en los gastos comunes relacionados con la actividad turística (sin superar el 20 %).
3. Disposición adicional:
   • Los propietarios que ya ejerzan la actividad turística antes de la entrada en vigor de esta ley podrán continuar haciéndolo bajo las condiciones establecidas en la normativa vigente.

Estos cambios buscan regular y controlar el uso turístico de viviendas en beneficio de la comunidad.

¿Es lo mismo una vivienda de uso turístico, que de vacaciones?. Aunque los términos “viviendas turísticas” y “viviendas de vacaciones” pueden parecer similares, tienen diferencias según el contexto legal y normativo:

1. Viviendas turísticas:
   • Son inmuebles destinados específicamente a alojamiento temporal turístico.
   • Suelen estar reguladas por normativas específicas, que incluyen licencias, requisitos de calidad y cumplimiento de normas sectoriales (como la Ley de Arrendamientos Urbanos y normativas locales).
   • Su uso implica un fin lucrativo mediante alquiler a corto plazo, en competencia con el sector hotelero.
2. Viviendas de vacaciones:
   • Pueden referirse a propiedades utilizadas por sus dueños o alquiladas de forma esporádica para disfrutar del tiempo libre.
   • Suelen alquilarse con una duración más prolongada en el tiempo. 
   • El término no implica necesariamente regulación estricta ni actividad comercial frecuente.

Conclusión

A partir de abril de 2025, el uso de viviendas como alojamiento turístico estará sujeto a un mayor control comunitario, exigiendo la aprobación expresa de al menos las 3/5 partes de los propietarios y cuotas de participación, según la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta medida busca equilibrar los derechos individuales y los intereses colectivos en las comunidades, regulando la convivencia y los posibles impactos derivados de la actividad turística. Los propietarios que ya ejercían esta actividad antes de la entrada en vigor de la ley podrán continuar bajo las condiciones previas establecidas.

Lorenzo Calero López
Graduado en Estudios Inmobiliarios
Admón. de Fincas Colegiado

Marco legal

Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Ley orgánica 1/2025 – 2 de enero LPH

Disposición final cuarta. Modificación de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre la Propiedad Horizontal.

Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal en los siguientes términos…

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