¿Puede el presidente contratar servicios en una comunidad de propietarios?

¿Puede el presidente de la comunidad de propietarios contratar los servicios?

¿Tiene capacidad legal el presidente de una comunidad de propietarios para poder contratar o cambiar los servicios?.

Consulta

Se plantean las siguientes preguntas: Debido a la situación actual, tan especial por la pandemia, el presidente no ha podido convocar una Junta de Propietarios y ha informado a los vecinos que va a cambiar y contratar un nuevo seguro y también el servicio de mantenimiento del ascensor por otras empresas que son más rentables económicamente y beneficiosas para la Comunidad, ¿Puede hacerlo?.

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¿Qué obligaciones tiene el presidente a la hora de contratar servicios en la comunidad de vecinos?. ¿Cuáles son las funciones del presidente sobre las contrataciones de los servicios comunitarios de  limpieza, seguro, administración, ascensores, mantenimiento de piscina, de jardines, etc.?. ¿Qué responsabilidad tiene el presidente sobre las contrataciones de los servicios en la comunidad de propietarios?. ¿Quién contrata los servicios en una comunidad de propietarios?. ¿Las competencias del presidente le permiten contratar nuevos servicios, no aprobados en Junta de Propietarios?. ¿Quién firma los contrato de servicios en la Comunidad de vecinos?. Sobre los contratos de obras y servicios en las comunidades de propietarios. Funciones y competencias del presidente de la comunidad de propietarios sobre la contrataciones de servicios.

Respuestas

Sepamos pues, primero, que nos dice la Ley de Propiedad Horizontal sobre la figura del Presidente…

Art. 13.3El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten”.

Asimismo Art. 10.1a. expone:

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

Sobre la contratación de los servicios en la comunidad de propietarios.

Art. 14. apartados b, c, y d dicen textualmente …

Corresponde a la Junta de propietarios:

b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

Es importante resaltar que el cese de un servicio contratado por la comunidad de propietarios, conlleva unos temas contractuales, que se deben resolver antes de contratar una nueva empresa o el seguro en la comunidad de vecinos. A modo de ejemplo la resolución anticipada del contrato de un servicio, sin causa justa puede conducir a una indemnización a favor de la empresa cesada.

Salvando estos obstáculos contractuales de cese de los servicios actuales en la comunidad, volvemos a la pregunta ¿Puede el presidente de la Comunidad contratar sin la autorización de los vecinos o sin la realización de una Junta de Propietarios que lo apruebe?.

Entonces, ¿Quién tiene la capacidad legal de contratar los servicios en la comunidad de vecinos?.

Resulta claro que la Junta de Propietarios es quien elabora en su reunión anual el presupuesto de gastos e ingresos y el presidente los lleva a cabo según se aprueben.

Pero como en el comienzo se indica que, el presidente no puede convocar una Junta de propietarios para tratar este asunto, debido a las medidas de prevención sanitarias sobre el COVID-19 publicadas por las autoridades. ¿Puede entonces en este caso contratar un nuevo seguro y el mantenimiento del ascensor?

Si el presidente no puede convocar una Junta de propietarios para exponer a los vecinos con detalle y solo, les informo por correo electrónico, carta o en el tablón de anuncios de la comunidad, sobre el problema que existe ante la falta de cumplimiento de los servicios actuales del seguro y del mantenimiento del ascensor, como medida de excepción por la pandemia, entendemos que el presidente/a por necesidad o urgencia podría cambiar los servicios actuales respetando el importe que se presupuesto en los gastos, para que la comunidad continuara con su funcionamiento correcto sobre estos servicios mencionados.

Sin embargo el presidente/a, no puede realizar contrataciones que no estén aprobadas en los gastos ordinarios anuales, no obstante en el caso de urgencias o necesidad, puede presupuestar una obra o un servicio en prevención de un riesgo inminente, ejemplo una cornisa en mal estado con peligro de desprendimiento, pero el presidente no tiene facultades para contratar la obra completa, ejemplo restaurar toda la fachada del edificio.

Conclusión

Bajo nuestra opinión, el presidente/a, salvo casos necesarios o de urgencia justificados podría cambiar alguno de los servicios ordinarios aprobados por los vecinos, al tratarse de una medida de carácter excepcional ante la falta de poder realizar una Junta de Propietarios en prevención de contagio del COVID-19, pero no puede contratar nuevos servicios, sin previo consentimiento de la Junta de Propietarios. (*)

Si decidiera el presidente cambiar el seguro y el mantenimiento del ascensor, bajo su criterio y responsabilidad, al considerar  que es necesario o urgente, debido al mal servicio que estuviesen dando estas empresas u otros motivos justificados, y para el correcto funcionamiento del día a día en la comunidad de vecinos, sin perjuicio de la decisión tomada por el presidente, ésta se tendría que ratificar en la próxima Junta de Propietarios, una vez las autoridades sanitarias lo permitan. (*)

Marco Normativo de referencia

Art. 10.1a. Sobre los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento…

Art. 13.3    Las funciones del presidente. 

Art. 14.      Corresponde a la Junta de Propietarios

* Este artículo es orientativo, ya que, no conocemos con exactitud que dice el Titulo Constitutivo, Estatutos de cada comunidad, y sobre los acuerdos alcanzados en las Juntas de Propietarios, así como las Jurisprudencias al respecto. Si usted necesita un informe jurídico personalizado, contacte con nosotros, clique aquí para acceder al formulario y sin compromiso, le atenderemos.

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